![\"accession-immobiliere-lois-droit-civil-quebec\"](\"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/accession-immobiliere-lois-droit-civil-quebec.jpeg\")
<\/p>\nVous vous trouvez au milieu d\u2019une transaction immobili\u00e8re pour l\u2019acquisition d\u2019une nouvelle maison? Vous songez s\u00e9rieusement \u00e0 entamer une telle d\u00e9marche d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9? Si tel est votre cas, vous vous \u00eates certainement fait casser les oreilles avec la production d\u2019un certificat de localisation voire m\u00eame la demande d\u2019une requ\u00eate en bornage!<\/p>\n
<\/p>\n
Peut-\u00eatre trouvez-vous d\u00e9mesur\u00e9e cette obsession avec l\u2019emplacement des lignes d\u2019un terrain. Apr\u00e8s tout, la division se voit \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e0 vue d\u2019\u0153il n\u2019est-ce pas! Et bien, la r\u00e9alit\u00e9 est bien loin de cette pr\u00e9conception! En effet, l\u2019emplacement exact des lignes d\u2019un terrain est essentiel \u00e0 conna\u00eetre dans le cadre de transactions immobili\u00e8res, sans quoi vous risquez de vous construire chez le voisin! Nous explorerons donc les cons\u00e9quences de telles constructions b\u00e2ties sur le fonds d\u2019autrui!<\/p>\n
<\/p>\n
Vous verrez plus loin les effets d\u00e9vastateurs d\u2019une construction b\u00e2tie en dehors des lignes de votre propri\u00e9t\u00e9, mais avant toute chose, il faut savoir comment trouver ces m\u00eames lignes! On utilise principalement trois sortes d\u2019indices pour trouver o\u00f9 se situent les d\u00e9limitations d\u2019un terrain, soit le plan cadastral, le titre de la propri\u00e9t\u00e9 ainsi que les traces laiss\u00e9es par l\u2019utilisation du terrain.<\/p>\n
Bien que ces trois \u00e9l\u00e9ments puissent donner de bons indices quant \u00e0 l\u2019emplacement des lignes, il n\u2019y a qu\u2019une seule fa\u00e7on d\u2019obtenir une r\u00e9ponse d\u00e9finitive. Cette fa\u00e7on s\u2019appelle le bornage!<\/p>\n
<\/p>\n
Le bornage, c\u2019est quoi?<\/strong> Le bornage est l\u2019op\u00e9ration effectu\u00e9e par un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre qui \u00e9tablit officiellement les limites d\u2019un terrain. Le bornage n\u00e9cessite l\u2019intervention des deux propri\u00e9taires, surtout si ceux-ci se retrouvent au c\u0153ur d\u2019un litige \u00e0 propos de l\u2019emplacement des lignes. Le r\u00e9sultat du bornage \u00e9tablit d\u2019ailleurs de fa\u00e7on d\u00e9finitive la situation cadastrale du terrain. Il doit absolument \u00eatre fait par un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre.<\/p>\n <\/p>\n Le droit de contraindre son voisin au bornage, quand peut-on s\u2019en servir?<\/strong> Le Code civil du Qu\u00e9bec pr\u00e9voit, \u00e0 l\u2019article 978 qu\u2019un voisin peut forcer son voisin contigu \u00e0 proc\u00e9der au bornage afin d\u2019\u00e9tablir l\u2019emplacement des bornes, r\u00e9tablir ces derni\u00e8res ou encore rectifier une ligne d\u00e9plac\u00e9e.<\/p>\n Mais comment fait-on pour proc\u00e9der au bornage? Il faut envoyer une mise en demeure exigeant du voisin qu\u2019il acquiesce \u00e0 effectuer la proc\u00e9dure. Si ce dernier refuse, la Cour pourra obliger le voisin non coop\u00e9ratif a accepter le bornage et \u00e0 en d\u00e9frayer la moiti\u00e9 des frais.<\/p>\n <\/p>\n Le piquetage, une fa\u00e7on informelle de d\u00e9limiter le terrain.<\/strong> Le piquetage ne porte pas la m\u00eame valeur l\u00e9gale que le bornage. D\u2019ailleurs, son r\u00f4le ainsi que son utilit\u00e9 diff\u00e8rent aussi. Le piquetage a plut\u00f4t comme objectif de rendre visibles les lignes d\u2019un terrain, surtout dans le cadre d\u2019une nouvelle construction.<\/p>\n Cela r\u00e9duit les chances de construire en partie chez le voisin, sauf que contrairement au bornage, la loi ne pr\u00e9voit pas de m\u00e9canismes permettant de contraindre le voisin \u00e0 faire piqueter le terrain.<\/p>\n <\/p>\n Toujours bien pr\u00e9sents en mati\u00e8re de droit civil qu\u00e9b\u00e9cois, les principes de bonne foi et de mauvaise foi auront un impact important lorsque viendra le temps de parler de l\u2019accession immobili\u00e8re. Il importe toutefois de se demander ce qui constitue de la bonne foi et de la mauvaise foi.<\/p>\n Il n\u2019existe en fait pas de d\u00e9finition l\u00e9gale de la bonne foi et de la mauvaise foi. Cependant, il existe un principe de droit fort utile pour parvenir \u00e0 une r\u00e9ponse qui est le fait que la bonne foi se pr\u00e9sume toujours!<\/p>\n \u00a0<\/em>La bonne foi se pr\u00e9sume toujours, \u00e0 moins que la loi n\u2019exige express\u00e9ment de la prouver.<\/em><\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em><\/p>\n Article 2805<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n <\/p>\n Donc, cela implique que dans un litige entre deux propri\u00e9taires autour d\u2019une situation d\u2019empi\u00e8tement ou d\u2019accession immobili\u00e8re, c\u2019est la personne qui invoque une mauvaise foi qui aura le fardeau de la prouver. La jurisprudence est claire \u00e0 l\u2019effet qu\u2019il faudra prouver une certaine intention malicieuse, d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e ainsi que des man\u0153uvres pour parvenir au r\u00e9sultat convoit\u00e9.<\/p>\n L\u2019impact se ressent au niveau du remboursement des impenses! <\/strong>Mais en quoi la bonne foi et la mauvaise foi sont-elles pertinentes dans le cadre d\u2019une dispute d\u2019accession immobili\u00e8re? C\u2019est lorsque viendra le temps de calculer la partie des d\u00e9penses remboursables que les effets seront ressentis. En effet, le possesseur de mauvaise foi qui se construit chez le voisin n\u2019aura pas droit \u00e0 un remboursement aussi g\u00e9n\u00e9reux que celui qui est de bonne foi!<\/p>\n <\/p>\n Nous avons mentionn\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises d\u00e9j\u00e0 le principe de l\u2019accession sans toutefois le d\u00e9finir. Il s\u2019agit en fait d\u2019un des quatre attributs de la propri\u00e9t\u00e9 qui consiste au droit de faire sien tout ce qui se gr\u00e8ve au terrain. Cela fait r\u00e9f\u00e9rence autant aux \u00e9l\u00e9ments naturels qu\u2019aux constructions qui peuvent se faire \u00e0 l\u2019insu du propri\u00e9taire. Cela signifie donc qu\u2019en th\u00e9orie, tout ce qui se construit sur le terrain de quelqu\u2019un lui appartient, ind\u00e9pendamment de qui a payer pour la construction.<\/p>\n Toutefois, conscient de l\u2019injustice qui r\u00e9sulterait d\u2019un pareil d\u00e9nouement, le Code civil pr\u00e9voit des r\u00e8gles qui indemnisent la personne (le possesseur) qui se construit chez autrui. Ces indemnit\u00e9s sont vers\u00e9es en suivant deux crit\u00e8res\u00a0: le type d\u2019am\u00e9lioration qui est effectu\u00e9e et la bonne foi\/mauvaise foi du propri\u00e9taire.<\/p>\n Mentionnions aussi que l\u2019accession entre aussi en jeu lorsqu\u2019une personne a \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire d\u2019une maison pendant un certain temps, mais que la vente est finalement annul\u00e9e apr\u00e8s quelques ann\u00e9es. Il faudra calculer et qualifier les am\u00e9liorations effectu\u00e9es pour d\u00e9terminer la valeur de l\u2019indemnit\u00e9.<\/p>\n Voici donc les principaux types d\u2019am\u00e9lioration que le Code qualifie d\u2019impenses\u00a0: <\/strong><\/p>\n -Impenses n\u00e9cessaires\u00a0: <\/strong>Les am\u00e9liorations que l\u2019on qualifie d\u2019impenses n\u00e9cessaires sont celles qui sont indispensables \u00e0 la conservation du bien. Par exemple, une personne est en possession d\u2019une maison ayant un toit qui coule. Si, celle-ci fait r\u00e9parer le toit, elle effectue des impenses n\u00e9cessaires.<\/p>\n Dans le cas o\u00f9 une personne se b\u00e2tit un ouvrage sur le terrain du voisin en croyant qu\u2019il s\u2019agissait de son propre terrain, la loi reconnait qu\u2019il s\u2019agit d\u2019impenses n\u00e9cessaires.<\/p>\n <\/p>\n -Impenses utiles\u00a0: <\/strong>Les impenses utiles, quant \u00e0 elles, sont celles qui ne cherchent pas \u00e0 conserver le bien dans son \u00e9tat, mais qui apportent tout de m\u00eame une plus-value au bien. Par exemple, le possesseur d\u2019une maison qui fait refaire des planchers d\u00e9suets pour poser un nouveau rev\u00eatement de bois franc effectuerait des impenses utiles. En effet, le fait de changer le plancher n\u2019a pas pour objectif de conserver le bien, mais plut\u00f4t de lui faire prendre une certaine valeur.<\/p>\n <\/p>\n -Impenses d\u2019agr\u00e9ment\u00a0:<\/strong> En revanche, les impenses d\u2019agr\u00e9ment sont celles qui n\u2019ajoutent aucune plus-value et qui n\u2019ont pour seul objectif celui de mettre la propri\u00e9t\u00e9 au gout de celui qui la poss\u00e8de au moment des travaux.<\/p>\n Finalement, pour le deuxi\u00e8me aspect influen\u00e7ant le remboursement des impenses, rappelez-vous que la bonne foi est toujours pr\u00e9sum\u00e9e en droit civil!<\/p>\n <\/p>\n Vous vous demandez surement, \u00e0 ce stade-ci, comment fonctionne le versement des diff\u00e9rentes indemnit\u00e9s dans une situation o\u00f9 une personne se construirait sur le fond d\u2019autrui. Le Code pr\u00e9voit virtuellement tous les sc\u00e9narios et nous les expliquons ci-bas.<\/p>\n <\/p>\n Impenses n\u00e9cessaire possesseur de bonne foi\u00a0: <\/strong>Lorsqu\u2019un possesseur effectue des impenses n\u00e9cessaires au maintient du bien et qu\u2019il est de bonne foi (toujours pr\u00e9sum\u00e9e), le v\u00e9ritable propri\u00e9taire du terrain doit alors lui rembourses la totalit\u00e9 des d\u00e9penses encourues.<\/p>\n <\/p>\n Impenses n\u00e9cessaire possesseur de mauvaise foi\u00a0: <\/strong>Pour des impenses n\u00e9cessaires, m\u00eame le possesseur de mauvaise foi a droit de se faire rembourser pour l\u2019ouvrage effectu\u00e9, sauf qu\u2019il y aura lieu de faire les d\u00e9ductions relatives aux revenus per\u00e7us provenant du bien.<\/p>\n Impenses utiles possesseur de bonne foi\u00a0: <\/em>Le remboursement aux impenses pour le possesseur de bonne foi repr\u00e9sente le versement d\u2019une indemnit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 la plus-value apport\u00e9e au bien ou lui rembourser le co\u00fbt des d\u00e9penses. Le choix est celui du propri\u00e9taire.<\/p>\n Impenses utiles possesseur de mauvaise foi\u00a0: <\/em>Le remboursement des impenses utiles d\u2019un possesseur de mauvaise foi sont beaucoup moins avantageuses. Alors que le propri\u00e9taire peut verser la m\u00eame indemnit\u00e9 qu\u2019au possesseur de bonne foi, il peut \u00e9galement forcer le possesseur de mauvaise foi \u00e0 enlever sa construction si les d\u00e9penses sont trop \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n Par exemple, une personne qui construit d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment un ouvrage couteux sur le terrain d\u2019un voisin pourrait se retrouver dans une telle situation; encore faudra-t-il prouver cette mauvaise foi all\u00e9gu\u00e9e.<\/p>\n Qui plus est, si ces d\u00e9penses utiles faites de mauvaise foi sont tr\u00e8s couteuses, le propri\u00e9taire peut forcer le possesseur \u00e0 acqu\u00e9rir le terrain en entier.<\/p>\n Impenses d\u2019agr\u00e9ment possesseur de bonne foi\u00a0:<\/u> Les d\u00e9penses jug\u00e9es \u00ab\u00a0accessoires\u00a0\u00bb peuvent \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es par un possesseur lorsque celui-ci est de bonne foi. Cette avenue sera seulement envisageable si le retrait n\u2019endommage pas les lieux. En cas contraire, il devra les abandonner.<\/p>\n Pour clore la boucle sur l\u2019accession immobili\u00e8re, vous devez savoir que la construction faite sur le terrain d\u2019un voisin se retrouvera dans la cat\u00e9gorie des impenses utiles ou n\u00e9cessaires, et la bonne foi ou la mauvaise foi du constructeur dictera l\u2019indemnit\u00e9 recevable!<\/strong><\/p>\n <\/p>\n L\u2019accession entre en jeu du moment qu\u2019une construction se situe compl\u00e8tement sur le terrain du voisin. En revanche, les r\u00e8gles de l\u2019empi\u00e8tement s\u2019appliquent lorsqu\u2019une partie seulement de la construction se trouve sur le fonds d\u2019un autre.<\/p>\n Dans un tel cas, le propri\u00e9taire qui empi\u00e8te devra payer une indemnit\u00e9 au voisin pour la perte de jouissance de la parcelle, ou encore acqu\u00e9rir cette derni\u00e8re en payant la valeur.<\/p>\n En revanche, si l\u2019empi\u00e8tement est jug\u00e9 important au point ou un pr\u00e9judice s\u00e9rieux est caus\u00e9 au v\u00e9ritable propri\u00e9taire du terrain, ce dernier peut forcer le constructeur \u00e0 acheter le terrain au complet ou a enlever la construction.<\/p>\n Si l\u2019empi\u00e8tement et l\u2019accession sont l\u00e9g\u00e8rement diff\u00e9rents, leurs cons\u00e9quences sont tout de m\u00eame similaires \u00e0 bien des \u00e9gards!<\/p>\n <\/p>\n Pour \u00e9viter de construire chez le voisin et de vous retrouver contraint d\u2019acheter le terrain de celui-ci, consulter un notaire pour vous assurer que tous vos titres de propri\u00e9t\u00e9 sont en ordre et que vos lignes sont clairement trac\u00e9es. Cela est surtout important si vous pr\u00e9voyez entamer une nouvelle construction.<\/p>\n Pour tous vos projets de construction n\u00e9cessitant l\u2019intervention d\u2019un notaire, laissez Soumissions Maison Notaires vous trouver l\u2019aider qu\u2019il vous faut!<\/strong><\/p>\n En remplissant le formulaire de soumissions, vous recevrez gratuitement et sans d\u00e9lai 3 soumissions de la part de notaires sp\u00e9cialis\u00e9s dans le droit immobilier! Rien ne sert d\u2019attendre davantage, notre service est sans engagement, alors sollicitez nos services!<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vous vous trouvez au milieu d\u2019une transaction immobili\u00e8re pour l\u2019acquisition d\u2019une nouvelle maison? Vous songez s\u00e9rieusement \u00e0 entamer une telle d\u00e9marche d\u2019accession \u00e0 la […]<\/p>\n","protected":false},"author":34,"featured_media":1588,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-1573","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"yoast_head":"\nLa possession de bonne foi vs. la possession de mauvaise foi<\/strong><\/h3>\n
![\"accession-immobiliere-bonne-mauvaise-foi-construction\"](\"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/accession-immobiliere-bonne-mauvaise-foi-construction.jpeg\")
<\/p>\n\n\n
\n \n Cons\u00e9quences de construire chez le voisin\u00a0: l\u2019entr\u00e9e en jeu de l\u2019accession<\/strong><\/h3>\n
![\"consequences-accession-immobiliere-remboursement-ameliorations\"](\"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/consequences-accession-immobiliere-remboursement-ameliorations.jpeg\")
<\/p>\nLe remboursement des impenses en cas d\u2019accession<\/strong><\/h3>\n
La diff\u00e9rence entre l\u2019accession et l\u2019empi\u00e8tement<\/strong><\/h3>\n
Pour v\u00e9rifier l\u2019emplacement exact des lignes d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, consultez un notaire avant l\u2019achat!<\/strong><\/h3>\n
![\"notaire-droit-immobilier-services-quebec\"](\"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/notaire-droit-immobilier-services-quebec.jpeg\")
<\/p>\n