{"id":1866,"date":"2020-03-24T01:10:01","date_gmt":"2020-03-24T06:10:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/?p=1866"},"modified":"2021-09-11T12:56:06","modified_gmt":"2021-09-11T17:56:06","slug":"convention-indivision-avocat-notaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.soumissionsmaison.com\/notaires\/convention-indivision-avocat-notaire\/","title":{"rendered":"\u00c0 quoi sert une convention d\u2019indivision? Prot\u00e9gez-vous avec un avocat ou un notaire!"},"content":{"rendered":"

La copropri\u00e9t\u00e9 en indivision est la mani\u00e8re dont la plupart des Qu\u00e9b\u00e9cois sont propri\u00e9taires de leur maison sans m\u00eame le savoir. Elle consiste en le fait d\u2019acheter un seul immeuble, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une maison, d\u2019un immeuble \u00e0 revenus ou m\u00eame d\u2019un condo \u00e0 plusieurs personnes.<\/strong> Ce sont fr\u00e9quemment les couples qui optent pour une telle m\u00e9thode d\u2019acquisition, mais rien n\u2019emp\u00eache d\u2019entrer en copropri\u00e9t\u00e9 indivise autrement.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Utilit\u00e9<\/p>\n

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Il faut toutefois prendre garde de certains aspects risqu\u00e9s de cette situation en prenant la peine de pr\u00e9voir les droits de chacun des propri\u00e9taires! Qu\u2019arrive-t-il si le couple se s\u00e9pare? Que faire si l\u2019un des propri\u00e9taires souhaite vendre et l\u2019autre non? Si un seul des propri\u00e9taires a d\u00e9pos\u00e9 la mise de fonds, pourra-t-il la r\u00e9cup\u00e9rer?<\/strong> La convention sert justement \u00e0 pr\u00e9voir la r\u00e9ponse \u00e0 ces questions si cruciales!<\/p>\n

Les montants d\u2019une transaction immobili\u00e8re s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 des centaines de milliers de dollars. <\/strong>La moindre des choses, c\u2019est de prendre la peine de faire valoir vos droits dans un contrat avec l\u2019aide d\u2019un notaire ou d\u2019un avocat!<\/p>\n

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Copropri\u00e9t\u00e9 indivise vs. divise?<\/h2>\n

La copropri\u00e9t\u00e9 divise <\/strong>est le fait de poss\u00e9der, \u00e0 plusieurs personnes, un seul bien immobilier. Chacun des propri\u00e9taires pr\u00e9sents dans l\u2019indivision en est propri\u00e9taire selon les proportions \u00e9tablies dans la convention d\u2019indivision ou, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019une telle entente, \u00e0 parts \u00e9gales. C\u2019est le cas notamment des couples faisant vie commune qui d\u00e9cident d\u2019acheter une maison pour y \u00e9lever une famille ou encore des investisseurs s\u2019achetant un immeuble par ce m\u00eame m\u00e9canisme.<\/p>\n

Dans une situation de copropri\u00e9t\u00e9 indivise, chacun des propri\u00e9taires a la pleine jouissance du bien et peut en faire l\u2019utilisation compl\u00e8te, peu importe \u00e0 quelle proportion il en est r\u00e9ellement propri\u00e9taire. Celui-ci poss\u00e8de une quote-part de l\u2019immeuble dont la valeur sera \u00e9tablie au moment de l\u2019achat.<\/p>\n

\u00c0 l\u2019inverse, la copropri\u00e9t\u00e9 divise, que l\u2019on appelle fr\u00e9quemment le condominium, consiste \u00e0 acheter une fraction d\u2019un immeuble. Ce m\u00eame b\u00e2timent contient \u00e0 son tour des parties communes, privatives ainsi que des parties dites \u00ab\u00a0\u00e0 usage exclusif.\u00a0\u00bb En achetant une telle propri\u00e9t\u00e9, vous ne devenez propri\u00e9taire que de la fraction achet\u00e9e et d\u2019une quote-part des parties communes (proportionnelle \u00e0 la valeur de votre condo) que vous \u00eates forc\u00e9 de partager avec l\u2019ensemble des occupants selon les termes de la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Il est \u00e9galement possible d\u2019\u00eatre propri\u00e9taire indivis d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 divise! <\/strong>C\u2019est le cas classique de deux personnes qui ach\u00e8tent ensemble une unit\u00e9 de condo pour y habiter ou la louer. Les r\u00e8gles de l\u2019indivision s\u2019appliqueront entre eux, mais les r\u00e8gles de la copropri\u00e9t\u00e9 s\u2019appliqueront \u00e0 l\u2019\u00e9gard du reste des occupants.<\/p>\n

Dans le cas de la copropri\u00e9t\u00e9 divise, la convention est d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9vue d\u2019avance par l\u2019entremise de la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9. Vous n\u2019avez donc pas \u00e0 pr\u00e9voir de contrat vis-\u00e0-vis des autres propri\u00e9taires; tous les immeubles \u00e0 condo ont une d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 exhaustive d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9par\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

L\u2019indivision ne jouit malheureusement pas d\u2019un tel luxe et ce sont les r\u00e8gles du Code civil du Qu\u00e9bec qui s\u2019appliquent en l\u2019absence d\u2019un contrat convenu entre les parties. Il s\u2019agirait d\u2019un doux euph\u00e9misme de dire qu\u2019elles sont d\u00e9savantageuses pour tous.<\/p>\n

Ne restez pas \u00e0 la merci de la loi! Au Qu\u00e9bec, le contrat est la loi des parties, alors prenez la peine de cr\u00e9er une loi qui a du sens entre vous et votre copropri\u00e9taire en allant voir un notaire ou un avocat!<\/strong><\/p>\n

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La convention d\u2019indivision est-elle indispensable?<\/h2>\n

Sans aucun doute!<\/strong> C\u2019est en s\u2019attardant aux dispositions l\u00e9gales applicables \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 indivise que l\u2019on se rend compte \u00e0 quel point il est essentiel de vous prot\u00e9ger par l\u2019entremise d\u2019une convention. Les cons\u00e9quences d\u2019une dispute entre copropri\u00e9taires peuvent \u00eatre lourdes et causer des probl\u00e8mes financiers consid\u00e9rables. C\u2019est pourquoi on ins\u00e8re \u00e0 tout coup les \u00e9l\u00e9ments suivants dans une convention de copropri\u00e9t\u00e9 indivise\u00a0:<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Contenu<\/p>\n

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\nLa dur\u00e9e de l\u2019indivision\u00a0:<\/strong> Il existe un principe presque sacro-saint en droit qu\u00e9b\u00e9cois qui veut que nul ne soit tenu de demeurer dans l\u2019indivision et que le partage puisse toujours \u00eatre provoqu\u00e9 \u00e0 tout moment. La seule fa\u00e7on de temp\u00e9rer ce principe est par l\u2019entremise d\u2019une stipulation contraire dans un contrat.<\/p>\n

On proc\u00e8de g\u00e9n\u00e9ralement en indiquant que le partage ne peut pas \u00eatre provoqu\u00e9 avant 30 ans, ce qui est suffisant pour prot\u00e9ger la stabilit\u00e9 de la situation et emp\u00eacher la vente forc\u00e9e.<\/p>\n

Les obligations des propri\u00e9taires\u00a0:<\/strong> On peut \u00e9galement indiquer dans cette convention les obligations financi\u00e8res des propri\u00e9taires. Il s\u2019agit de stipuler par voie contractuelle la r\u00e9partition des d\u00e9penses, ce qui est surtout utile s\u2019il y a pr\u00e9sence de disproportion chez les propri\u00e9taires.<\/p>\n

Les r\u00e8gles de partage\u00a0:<\/strong> Pr\u00e9voir la fa\u00e7on dont la maison sera r\u00e9partie en cas de dispute ou de rupture n\u2019est certes pas int\u00e9ressant, mais avec l\u2019importance des montants en jeu, il peut valoir la peine de garder la t\u00eate froide le temps de r\u00e9diger la convention. Les r\u00e8gles de partage consistent \u00e0 pr\u00e9voir ce qui arrivera le jour venu de se d\u00e9partir de la maison pour que chacun r\u00e9cup\u00e8re ce qui lui est d\u00fb.<\/p>\n

Cela peut sembler \u00e9vident, mais sachez que sans convention, chacun des indivisaires est pr\u00e9sum\u00e9 propri\u00e9taire \u00e0 parts \u00e9gales de la maison. Si la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9tait diff\u00e9rente, les r\u00e8gles de partage devront le refl\u00e9ter.<\/p>\n

Les droits de premier refus\u00a0:<\/strong> \u00c9tant donn\u00e9 que \u00ab\u00a0nul n\u2019est tenu de demeurer dans l\u2019indivision\u00a0\u00bb en droit qu\u00e9b\u00e9cois et que la quote-part peut \u00eatre vendue \u00e0 un tiers, il faut pr\u00e9voir un droit de premier refus qui forcera les propri\u00e9taires \u00e0 s\u2019offrir mutuellement leur quote-part avant de l\u2019offrir \u00e0 un tiers.<\/p>\n

Ce ne sont que tr\u00e8s peu de dispositions qui constituent la convention de copropri\u00e9t\u00e9 indivise, mais elles peuvent vous sauver la peau en cas de probl\u00e8me! Prenez la peine de consulter un expert avec l\u2019aide de Soumissions Maison Notaires pour prot\u00e9ger votre investissement.<\/strong><\/p>\n

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Quelle diff\u00e9rence avec la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9?<\/h2>\n

Il est vrai qu\u2019on entend plus fr\u00e9quemment parler de convention de copropri\u00e9t\u00e9 dans un contexte de condominium. \u00c9tant donn\u00e9 que ce sont parfois des centaines de personnes qui partagent un m\u00eame immeuble, la loi a pris le soin d\u2019\u00e9tablir des r\u00e8gles additionnelles applicables exclusivement dans les immeubles \u00e0 condo qu\u2019il ne faut pas confondre avec la situation des copropri\u00e9taires indivis.<\/p>\n

La d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 divise<\/strong> est en fait un document liant l\u2019ensemble des propri\u00e9taires de l\u2019immeuble et qui contient trois parties distinctes \u00e9dictant chacune les droits des propri\u00e9taires. Il s\u2019agit de l\u2019acte constitutif, du r\u00e8glement de l\u2019immeuble et de l\u2019\u00e9tat descriptif des fractions.<\/p>\n

En ce qui concerne l\u2019acte constitutif<\/strong>, il s\u2019agit du document qui consiste en la description de la valeur de chaque unit\u00e9 de condo. C\u2019est dans cet acte que le montant de contribution au fonds d\u2019urgence de chacun des propri\u00e9taires est pr\u00e9vu, que la proportion des droits de vote est \u00e9tablie et que l\u2019usage permis des unit\u00e9s de condo est stipul\u00e9.<\/p>\n

L\u2019\u00e9tat description<\/strong> est l\u2019aspect technique de la d\u00e9claration, puisqu\u2019il contient la d\u00e9signation cadastrale de chaque partie de l\u2019immeuble ainsi que les divers droits r\u00e9els qui peuvent s\u2019y rattacher.<\/p>\n

C\u2019est toutefois au niveau du r\u00e8glement de l\u2019immeuble<\/strong> que le b\u00e2t blesse le plus souvent! Il s\u2019agit du troisi\u00e8me et dernier document de la d\u00e9claration qui \u00e9tablir les r\u00e8gles relatives \u00e0 l\u2019utilisation des parties communes et privatives, \u00e0 la jouissance des lieux et \u00e0 la pr\u00e9sence d\u2019animaux, entre autres. C\u2019est d\u2019ailleurs ce m\u00eame document qui est \u00e0 l\u2019origine du plus grand nombre de disputes de copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Si un litige survient avec votre voisin dans une copropri\u00e9t\u00e9 divise? N\u2019attendez pas pour appeler un avocat!<\/strong> N\u2019oubliez jamais que m\u00eame si vous \u00eates propri\u00e9taire, vous \u00eates soumis aux r\u00e8gles de la convention de copropri\u00e9t\u00e9, car vous vous y \u00eates li\u00e9 par contrat.<\/p>\n

Comme tout contrat, il demeure sujet \u00e0 interpr\u00e9tation!<\/strong> L\u2019avocat est le seul expert qui peut vous sortir d\u2019un litige entre copropri\u00e9taires et vous permettre de regagner votre bon voisinage rapidement.<\/p>\n

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Quelles sont les cons\u00e9quences de ne pas pr\u00e9voir de convention d\u2019indivision?<\/h2>\n

La convention d\u2019indivision est une d\u00e9marche si simple lorsqu\u2019on prend la peine de consulter un notaire ou un avocat pour recevoir de judicieux conseils. C\u2019est en omettant d\u2019en pr\u00e9parer une que l\u2019on se retrouve dans une bataille l\u00e9gale sans fin qui tombe souvent, comme par hasard, au beau milieu d\u2019une s\u00e9paration difficile. Vous n\u2019avez certes pas besoin d\u2019ajouter une telle insulte \u00e0 l\u2019injure. Voici \u00e0 quoi vous vous\u00a0 exposez en ne pr\u00e9parant aucune convention!<\/strong><\/p>\n

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\"Cons\u00e9quences<\/strong>
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\nLa vente \u00e0 un tiers\u00a0:<\/strong> Il est pr\u00e9vu dans la loi que chacun des indivisaires peut c\u00e9der, hypoth\u00e9quer ou vendre sa quote-part \u00e0 un tiers. En l\u2019absence d\u2019une convention, celui-ci sera libre de la vendre \u00e0 qui il d\u00e9sire. Il est tr\u00e8s peu souhaitable de voir le voisin venir s\u2019installer dans votre salon contre votre volont\u00e9, vous en conviendrez.<\/p>\n

Bien que la loi donne un an au propri\u00e9taire pour \u00e9carter l\u2019\u00e9tranger de l\u2019indivision en lui rachetant sa part, cela n\u00e9cessite la mise en \u0153uvre d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire complexe dans laquelle personne ne souhaite s\u2019embarquer.<\/p>\n

Il est donc nettement pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019opter pour la clause de premier\u00a0 refus; vous sauverez une \u00e9tape, du temps, des frais de justice et bien des maux de t\u00eate.<\/p>\n

Un partage \u00e9gal de la maison\u00a0:<\/strong> La quote-part des copropri\u00e9taires indivis est pr\u00e9sum\u00e9e \u00e9gale en vertu de la loi. \u00c0 d\u00e9faut d\u2019une convention contraire, la valeur sera s\u00e9par\u00e9e en deux si aucun contrat ne pr\u00e9voyait une proportion in\u00e9gale de la copropri\u00e9t\u00e9. Il est donc essentiel de pr\u00e9voir, dans l\u2019acte lui-m\u00eame, le montant de mise de fonds d\u00e9pos\u00e9 par chaque copropri\u00e9taire ainsi que la proportion des quotes-parts.<\/p>\n

Sans convention, le copropri\u00e9taire qui a d\u00e9pos\u00e9 la mise de fonds la perdra dans un partage \u00e9gal.<\/strong> En raison de la pr\u00e9somption d\u2019\u00e9galit\u00e9 ci-haut, le simple fait de ne pas mentionner qu\u2019un propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re sa mise de fonds est suffisant pour donner droit \u00e0 l\u2019autre \u00e0 un partage \u00e9gal de la maison lors de la vente. Ce sont donc plusieurs dizaines de milliers de dollars qui peuvent partir en fum\u00e9e.<\/p>\n

Une hypoth\u00e8que\u00a0sur une quote-part\u00a0:<\/strong> Encore une fois, chacun des indivisaires peut hypoth\u00e9quer sa quote-part. On parle bel et bien d\u2019une hypoth\u00e8que sur une partie seulement de la maison. Cela pourrait vous mettre dans l\u2019embarras avec les cr\u00e9anciers de votre copropri\u00e9taire si celui-ci devenait insolvable. La fa\u00e7on la plus simple d\u2019\u00e9viter cela est d\u2019emp\u00eacher l\u2019exercice de ce droit.<\/strong><\/p>\n

La saisie par un cr\u00e9ancier\u00a0:<\/strong> Si vous n\u2019emp\u00eachez pas votre copropri\u00e9taire d\u2019hypoth\u00e9quer sa quote-part, celle-ci pourrait \u00eatre saisie par ses cr\u00e9anciers en situation d\u2019insolvabilit\u00e9. Imaginez-vous devenir propri\u00e9taire de votre maison avec la banque ou un pr\u00eateur priv\u00e9 et nous sommes loin d\u2019un sc\u00e9nario r\u00eav\u00e9.<\/p>\n

Si vous ne prenez pas la peine de limiter ce droit, sachez au moins que la loi vous permet d\u2019\u00e9carter ce cr\u00e9ancier de l\u2019indivision en vous subrogeant dans les droits de votre copropri\u00e9taire. Ce dernier sera maintenant tenu envers vous du remboursement convenu.<\/p>\n

Le partage forc\u00e9\u00a0de la maison\u00a0:<\/strong> Tel que mentionn\u00e9, il est indispensable de reporter le partage en raison du droit de toute personne de sortir de l\u2019indivision. Mais \u00e0 quoi ressemble un partage forc\u00e9? \u00c0 une vente en justice!<\/strong> Cela est d\u00e9savantageux pour tout le monde non seulement en raison de la nature litigieuse de la proc\u00e9dure, mais aussi en raison du prix de vente. La vente en justice s\u2019effectue toujours \u00e0 une valeur moindre qu\u2019au prix de la valeur marchande.<\/p>\n

Heureusement qu\u2019il suffit d\u2019un simple \u00e9crit pour mettre tous ces soucis derri\u00e8re vous, n\u2019est-ce pas?<\/strong> Chacune de ces possibilit\u00e9s peut avoir des cons\u00e9quences financi\u00e8res importantes sur votre s\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re. Ne prenez pas ce risque; appelez un notaire ou un avocat sur-le-champ!
\n<\/strong><\/p>\n

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Pourquoi faire affaire avec un notaire pour une convention d\u2019indivision?<\/h2>\n

Il est fortement recommand\u00e9 de passer chez un notaire pour faire r\u00e9diger une convention d\u2019actionnaires! Comme ils sont des officiers publics, le document r\u00e9dig\u00e9 poss\u00e8dera la force d\u2019un acte authentique. C\u2019est d\u2019ailleurs souvent \u00e0 l\u2019occasion de signer l\u2019acte de vente ou la promesse d\u2019achat que celui-ci vous parlera des m\u00e9rites d\u2019une telle convention.<\/p>\n

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\"Convention<\/p>\n

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Quel est l\u2019avantage d\u2019opter pour le notaire? <\/strong>Votre convention sera ins\u00e9r\u00e9e \u00e0 m\u00eame l\u2019acte de vente et elle sera \u00e9galement publi\u00e9e au registre foncier, ce qui la rendra opposable aux tiers. Qui plus est, comme il est in\u00e9vitable de passer chez le notaire lors d\u2019une transaction immobili\u00e8re, vous ferez d\u2019une pierre deux coups et assurerez une transaction aussi s\u00e9curitaire que possible.<\/p>\n

Il n\u2019est pas obligatoire d\u2019opter pour le notaire afin de r\u00e9diger cette convention; un avocat peut \u00e9galement s\u2019en charger et vous offrir une expertise-conseil diff\u00e9rente, mais tout aussi pertinente!<\/p>\n

Le saviez-vous?<\/strong> Une convention d\u2019indivision se doit d\u2019\u00eatre renouvel\u00e9e tous les 30 ans! Pourquoi? Parce qu\u2019il est pr\u00e9vu dans le Code civil du Qu\u00e9bec que le partage peut effectivement \u00eatre report\u00e9, mais pour une dur\u00e9e maximale de trois d\u00e9cennies.<\/p>\n

Aux couples de longue dur\u00e9e, prenez garde! Si votre convention expire dans un proche d\u00e9lai, consultez un notaire pour votre renouvellement et profitez-en pour mettre vos documents \u00e0 jour! Pourquoi ne pas en profiter pour pr\u00e9parer un testament et un mandat ou encore mettre \u00e0 jour ceux que vous avez d\u00e9j\u00e0?<\/p>\n

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Probl\u00e8me avec votre convention d\u2019indivision? Contactez un avocat pour y mettre fin!<\/h2>\n

Un litige peut survenir que vous soyez prot\u00e9g\u00e9 par une convention ou non! Dans un cas comme dans l\u2019autre, c\u2019est vers un avocat en droit immobilier ou m\u00eame en droit des successions qu\u2019il faudra contacter. Mais quelles sont les situations qui peuvent mener \u00e0 un litige entre copropri\u00e9taires indivis?<\/p>\n

On retrouve fr\u00e9quemment de telles disputes \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une succession!<\/strong> Lorsqu\u2019une maison ou un autre immeuble est l\u00e9gu\u00e9 \u00e0 plusieurs h\u00e9ritiers, ils en deviennent chacun copropri\u00e9taires indivis. Comme ils se retrouvent dans une \u00ab\u00a0copropri\u00e9t\u00e9 forc\u00e9e\u00a0\u00bb, les chances sont bonnes pour que leur vision de la situation diverge.<\/p>\n

Si l\u2019un des h\u00e9ritiers souhaite vendre, la loi pr\u00e9voit habituellement que le partage devra<\/strong> \u00eatre provoqu\u00e9. Toutefois, il existe certaines exceptions permettant de reporter le partage en mati\u00e8re successorale. C\u2019est justement ce qu\u2019un avocat tentera d\u2019invoquer \u00e0 votre avantage.<\/p>\n

Un conflit peut aussi survenir en cas de violation de la convention de copropri\u00e9t\u00e9 divise!<\/strong> Cela constituerait une violation contractuelle qui pourrait faire na\u00eetre un litige. Le meilleur exemple serait le fait de vendre ou d\u2019hypoth\u00e9quer sa quote-part au b\u00e9n\u00e9fice d\u2019un tiers en violation de la convention. Un avocat serait la seule personne habilit\u00e9e \u00e0 vous repr\u00e9senter pour r\u00e9cup\u00e9rer la quote-part vendue qui se retrouve maintenant entre les mains d\u2019un tiers.<\/p>\n

D\u00e9fendez-vous en amont et \u00e9vitez d\u2019\u00eatre mis au pied du mur par votre copropri\u00e9taire. Contactez un avocat afin de discuter d\u2019une possible convention d\u2019indivision et pour explorer les solutions en cas de litige d\u00e9j\u00e0 entam\u00e9.<\/p>\n

Soumissions Maison Notaires a des partenaires dans toutes les sph\u00e8res du droit, y compris parmi les avocats. Faites-nous confiance et nous vous mettrons rapidement en relation avec un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 indivise.<\/strong><\/p>\n

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La copropri\u00e9t\u00e9 en indivision est la mani\u00e8re dont la plupart des Qu\u00e9b\u00e9cois sont propri\u00e9taires de leur maison sans m\u00eame le savoir. Elle consiste en […]<\/p>\n","protected":false},"author":34,"featured_media":1871,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"class_list":["post-1866","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier-2"],"yoast_head":"\n\u00c0 quoi sert une convention d\u2019indivision? Prot\u00e9gez-vous avec un avocat ou un notaire!<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Vous achetez une maison et souhaitez r\u00e9diger une convention de copropri\u00e9t\u00e9? Vous \u00eates en plein litige avec votre copropri\u00e9taire et avez besoin de conseils? 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