Parler de promesse d’achat ne saurait se faire sans un certain engouement. Après tout, c’est signe que vous vous apprêtez à acheter ou vendre une maison, ce qui représente un point tournant dans une vie. Il ne faut cependant pas laisser les émotions prendre le dessus sur la rationalité, car les enjeux monétaires et légaux sont très élevés au moment de conclure une transaction immobilière.

 

Préparer une promesse d’achat avec un notaire

 

Trop peu nombreux sont les gens qui connaissent l’impact légal concret d’une promesse d’achat ainsi que leurs droits dans tout ce branle-bas de combat qu’est la vente d’une maison. Par chance, Soumissions Maison Notaires peut vous aider à conclure une transaction sécuritaire en vous mettant en contact avec des notaires pratiquant le droit immobilier dans votre région!

La promesse d’achat entraîne des obligations de votre part, mais aussi des droits. Apprenez en plus avant de consulter un notaire!

 

À quoi sert la promesse d’achat?

La promesse d’achat est ce que le droit qualifie « avant-contrat », en ce sens qu’il s’agit d’un acte conclu en prévision d’un contrat futur. Ne vous méprenez toutefois pas sur cette terminologie trompeuse, car malgré cette appellation, la promesse est un contrat qui est contraignant et qui oblige les parties à conclure l’acte de vente ultérieurement.

Mais quel est donc l’intérêt de conclure un contrat en vue d’un autre contrat? Plusieurs motifs expliquent sa pertinence. Notamment, la promesse d’achat est habituellement une entente dans laquelle les parties conviennent de conclure la transaction immobilière, sous réserve de certaines conditions. Par exemple, il est fréquent de stipuler que l’achat de la maison par l’acheteur est conditionnel à l’obtention du financement à la banque.

Également, la promesse sert à démontrer le sérieux des parties à conclure l’entente, en stipulant qu’ils sont prêts à passer titre, sous réserve de simples formalités secondaires, telles que l’inspection préachat et les vérifications concernant la chaîne de titres par le notaire

De plus, une telle promesse offre une sécurité juridique aux parties étant donné qu’elle a force obligatoire et qu’elle est même transmissible à la succession. Ainsi, même si le promettant acheteur ou vendeur décède, il sera possible de forcer la succession à conclure la transaction.

Que doit contenir une promesse pour être valide légalement? La promesse étant un contrat, elle est donc soumise aux exigences du régime contractuel et doit donc contenir certains éléments pour être valide. Notamment, la promesse doit contenir le prix de vente de la maison, la désignation et signature des parties ainsi l’objet du contrat, soit la maison.

Conclure un tel contrat (ou plutôt avant-contrat) d’une telle envergure sans assistance juridique s’avère risqué. Les notaires offrent des services de consultation préachat et de rédaction de promesse d’achat. Soumissions Maison Notaires peut facilement vous mettre en contact avec l’un d’eux!

 

La différence entre la promesse d’achat et la simple offre?

Il est important de distinguer l’offre d’achat (ou promesse) de la simple offre de contracter. L’offre d’achat est bel et bien un avant-contrat qui ne fait que rendre conditionnelle la conclusion de l’acte de vente. Si ces conditions sont remplies, il devient obligatoire de passer titre. Pour être valide, d’ailleurs, elle doit être signée en bonne et due forme par le vendeur et l’acheteur.

 

La différence entre l’offre simple et l’offre d’achat

 

En revanche, une simple offre n’aura pas pour effet de créer une promesse d’achat. L’émission d’offres et de contre-offres fait partie intégrante du processus de négociation lors de l’achat d’une maison et il est important de distinguer les deux. La promesse d’achat témoigne donc de la volonté des parties de conclure la vente au prix et aux conditions déterminées, tandis que l’offre ne représente que la volonté de l’acheteur ou du vendeur.

Par ailleurs, les parties conviennent toujours de mettre la promesse d’achat par écrit afin de pouvoir prouver leur accord, ce qui facilitera la preuve advenant un recours ou un litige.

 

Peut-on se défaire d’une promesse d’achat?

La réponse est oui, mais il n’est pas facile de se défaire d’une promesse d’achat. Tel que mentionné ci-haut, la promesse est un contrat que les parties s’engagent à respecter selon certaines conditions. Il a donc force obligatoire et l’une ou l’autre des parties peut demander son exécution forcée au besoin. Cependant, comme c’est une entente conditionnelle, le non-respect des conditions nécessaires pourra justifier sa révocation.

L’exemple classique est l’acheteur qui ne parvient pas obtenir le financement nécessaire alors que cela était stipulé comme condition de la promesse. L’expiration du délai stipulé dans la promesse d’achat peut également avoir pour effet de rendre l’entente caduque. En effet, dans un souci d’économie de temps et pour conclure l’acte de vente le plus rapidement possible, les parties peuvent prévoir un délai à l’intérieur duquel le contrat final doit être conclu.

Une autre clause qui peut être stipulée à même la promesse est celle du paiement de dommages en cas de résolution unilatérale. Ainsi, on pourrait prévoir qu’une des deux parties a le droit de se retirer de l’entente mais que, ce faisant, elle doit payer une somme d’argent à l’autre. Cela vise à décourager les parties à violer la promesse, bien que l’action en passation de titre à elle seule devrait avoir cet effet.

Que vous soyez du côté qui délaisse la promesse ou qui se faire délaisser de celle-ci, les conseils d’un juriste s’imposent. Une telle décision peut être dommageable au vendeur comme à l’acheteur, surtout si ceux-ci se sont engagés auprès de tiers pour l’achat d’une autre propriété. N’hésitez pas à en parler avec un notaire.

 

Que devrait contenir une promesse d’achat?

Comme l’intérêt de la promesse d’achat est de prévoir les conditions à respecter en vue de l’acte de vente finale, certaines clauses doivent y apparaître sans faute. C’est d’ailleurs pour cette raison que le notaire s’avère utile, puisqu’il est le spécialiste de l’écrit juridique. Notamment, une promesse rédigée en bonne et due forme devrait contenir les clauses suivantes pour bien lier l’acheteur et le vendeur.

La date du transfert de propriété : Cette date correspond en fait au moment où vous deviendrez officiellement propriétaire et où vous détiendrez les titres de la propriété convoitée. Il peut paraître simple de prévoir cette date lorsque le vendeur et l’acheteur n’ont pas d’obligations externes à respecter, mais la réalité est que bien des promesses d’achat sont conditionnelles à ce que le vendeur ou l’acheteur vende sa propre propriété.

La date peut donc être indéterminée, mais rattachée à la survenance d’un évènement futur qui est certain. Lorsque ce n’est pas le cas, il suffira donc de stipuler une date future qui convient à l’acheteur comme au vendeur.

L’acompte ou le dépôt : Le vendeur d’une propriété est en droit d’exiger qu’un acompte sur le prix de vente lui soit versé au moment de signer la promesse. Le montant sera retourné à l’acheteur au moment de passer titre ou encore conservé par le vendeur en cas de violation de la promesse. Il est aussi possible de prévoir que le montant versé sera déduit du prix de vente, mais cela restera à discuter avec le vendeur.

Les garanties applicables : Le vendeur se doit de garantir certains aspects à l’acheteur au moment de signer la promesse, dont : le fait qu’il est le véritable propriétaire, le fait que personne ne détient d’hypothèque ou de droit réelle inconnu sur sa maison/terrain et que nul voisin n’empiète sur son terrain. De plus, la garantie légale de qualité (absence de vice caché) s’appliquera à moins que la vente s’effectue sans garantie légale.

L’inspection : Toute bonne promesse d’achat rend conditionnelle la conclusion de la transaction à la réalisation d’une inspection par un professionnel qualifié. Cette précaution permet évidemment de vérifier la présence de malfaçons et de défauts de construction. Elle pourra également servir d’outil de négociation pour faire réduire le prix de vente advenant la découverte d’un vice.

Le financement :
Il vaut mieux vous assurer d’obtenir le financement avant la date de signature de la promesse d’achat, et ce, même si cette dernière est conditionnelle à la vente finale. Il s’agit d’une simple précaution qui peut être prise en obtenant une préautorisation de prêt hypothécaire auprès de votre institution financière.

Le certificat de localisation :
Ce document préparé par un arpenteur-géomètre identifie les limites de votre terrain et indique l’emplacement des constructions qui y sont érigées. Ce document devra être analysé par le notaire au moment de passer titre pour s’assurer que vous achetez bien la propriété dans l’état qu’elle se trouve.

Le prix : Cela va de soi, mais la nuance à apporter est que le prix doit être définitif pour que la promesse soit valable. Il ne s’agit pas d’un élément faisant partie de « considérations futures ». Comme le prix est un élément essentiel du contrat, elle doit y apparaître clairement.

Les clauses additionnelles : Finalement, les parties bénéficient du principe de la liberté contractuelle qui leur permet d’ajouter plusieurs clauses à la promesse d’achat. Ces clauses peuvent s’avérer nécessaires dans certaines circonstances, et c’est principalement le notaire qui s’occupera de  vous en faire part en analysant votre situation!

 

La violation de la promesse d’achat et l’action en passation de titre

La conséquence de violer une promesse de contracter se traduit par le droit d’intenter un recours en justice appelée l’action en passation de titre. Il s’agit tout simplement de s’adresser au tribunal pour que celui-ci oblige le vendeur ou l’acheteur (dépendamment duquel s’est retiré sans raison valable) à conclure la transaction convoitée. Ce recours nécessite le respect de certaines conditions pour être invoqué avec succès, notamment :

 

L’action en passation de titre en cas de violation de la promesse

 

Une promesse d’achat valide : Si la promesse elle-même ne respecte pas les exigences de formation d’un contrat valide, il sera évidemment impossible de demander au tribunal de forcer son exécution. Il faudra donc que l’acheteur comme le vendeur y aient consenti et qu’elle contienne tous les éléments mentionnés ci-haut.

Mise en demeure : La loi exige que l’action en passation de titre s’amorce par l’envoi d’une mise en demeure à l’autre partie afin de lui demander de respecter ses obligations et ainsi conclure la vente. Advenant une coopération inattendue, vous aurez au moins évité le recours en justice. Dans le cas d’une réponse négative, le recours se poursuivra devant les tribunaux.

Présenter l’acte de vente : La jurisprudence exige également que celui qui demande la passation de titre doive présenter l’acte de vente de l’immeuble conforme aux dispositions de la promesse d’achat.

Offre et consignation du prix : Les offres et consignations consistent à déposer le prix de vente au Bureau des dépôts et consignations afin de démontrer l’intention réelle du demandeur à conclure la transaction. Le montant sera soit récupéré advenant l’échec du recours ou il sera versé au vendeur en cas de gain de cause.

Action en justice : L’étape finale consiste à plaider devant le tribunal pour prouver la validité de la promesse conclue ainsi que l’intention des parties d’y être lié. Les parties devront faire leur preuve et il reviendra au tribunal de prendre la décision finale.

De plus, l’obligation de passer titre n’est pas la seule conséquence découlant de la violation d’une promesse d’achat. En effet, l’octroi de dommages-intérêts est également possible pour réparer le préjudice subi par l’acheteur ou le vendeur qui désirait réellement donner suite à la promesse.

Un notaire ou un avocat sera en mesure de vous prêter main-forte si votre acheteur ou votre vendeur souhaite se défaire de la promesse d’achat sans raison valable!

 

Quelles sont les étapes de l’achat d’une propriété?

L’achat d’une propriété, à l’instar de sa vente, se réalise en plusieurs étapes subséquentes qui impliquent toutes la signature de différents actes juridiques. Pour réaliser la transaction, vous devrez signer une promesse d’achat, un acte de vente ainsi qu’une hypothèque. Avec autant de formalités légales et de jargon juridiques à rencontrer, aussi bien demander conseil à un juriste!

L’offre d’achat : Cette étape est réalisée par l’acheteur qui soumet une offre d’achat formelle au vendeur contenant le prix de vente et les conditions auxquelles il est prêt à conclure l’entente. Elle peut également émaner du vendeur lorsqu’il répond à une offre initialement soumise par l’acheteur.

La promesse d’achat : L’offre se transforme en promesse d’achat lorsque les deux parties, soit l’acheteur et le vendeur, s’entendent à conclure la vente au prix mentionné, sous réserve de certaines conditions futures. À partir de ce moment, un contrat est formé.

L’acte de vente (signature) : La signature de l’acte de vente se fait devant le notaire. Il s’agit du contrat que le vendeur et l’acheteur se sont engagés à respecter en concluant la promesse d’achat, et c’est l’étape qui consacre la finalité de la vente.

Hypothèque : L’acheteur doit signer l’hypothèque devant le notaire afin que celle-ci soit notariée. Évidemment, le notaire aura pris la peine de vérifier au préalable la chaîne des titres de propriété et la présence d’autres droits que des tiers pourraient avoir à l’égard de la propriété.

Publication : Le notaire s’occupe finalement de publier l’acte de vente ainsi que l’hypothèque au Registre foncier afin que toute personne puisse en prendre connaissance et qu’elle leur soit opposable.

 

À quel moment contacter un notaire dans le processus d’achat?

Le notaire peut s’avérer utile à tout moment de la transaction lorsque l’incertitude vous frappe et que vous avez besoin de conseils. Cependant, des évènements précis nécessitent une attention particulière pour éviter les faux pas. Il vaut mieux parler à un notaire avant d’accomplir les formalités suivantes :

 

Quand contacter un notaire avant l’achat d’une maison?

 

Pour rédiger l’offre d’achat : Lorsque c’est vous qui préparez l’offre d’achat, à titre de vendeur ou d’acheteur, il vaut mieux utiliser un langage clair, car c’est cette offre qui fera office d’avant-contrat en vue de l’acte de vente. Pour éviter d’être obligé de débattre du sens d’une clause contractuelle en cour, confiez la rédaction de votre promesse d’achat à un notaire.

Avant de signer la promesse d’achat : Vous vous apprêtez à vous engager à conclure une vente ou l’achat d’une maison valant des centaines de milliers de dollars. La moindre des précautions est de demander au notaire de vérifier la conformité de la promesse n’est-ce pas?

Dès que vous avez des questions sur la transaction! Les notaires sont également des conseillers juridiques, alors ils peuvent répondre à vos questions dans le cadre d’une consultation avant l’achat.

Au moment de conclure l’acte de vente : Force est d’avouer que vous n’avez tout simplement pas le choix de consulter le notaire à cette étape. Cependant, vous avez le choix du notaire avec qui vous faites affaire. Il s’agit d’ailleurs de la philosophie de Soumissions Maison Notaires qui vous permet de comparer les notaires dans votre région gratuitement!

 

Soumissions Maison Notaire vous aide à toutes les étapes de votre transaction immobilière!

Vous désirez acheter ou vendre une maison tout en mettant vos intérêts financiers à l’abri? Vous n’êtes pas certain que l’offre d’achat qui vous est présentée vous convient réellement et vous pensez qu’un coup de pouce légal pourrait vous être utile? Ce dont vous avez besoin, ce sont des conseils du notaire en droit immobilier.

Bien des gens attendent d’avoir signé la promesse d’achat pour consulter un notaire, mais ils se privent de conseils judicieux qui pourraient non seulement les mettre à l’abri, mais qui pourraient leur permettre de soumettre des contre-offres à leur avantage.

Ne cherchez pas à gauche et à droite pour engager un notaire. Soumissions Maison Notaires peut vous aider à trouver l’expert qu’il vous faut pour rédiger une promesse d’achat, analyse celle-ci avant sa signature et même conclure l’acte de vente!

Tout ce qu’il vous reste à faire, c’est de remplir le formulaire en bas de page pour recevoir rapidement 3 soumissions gratuites! Qu’attendez-vous pour recevoir  une aide aussi professionnelle!

 

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