Une servitude est une charge imposée sur une propriété, le fonds servant, au profit d’une autre propriété, le fonds dominant. Les deux immeubles doivent nécessairement être voisins et appartenir à des propriétaires différents. La servitude est un droit « réel » immobilier, puisqu’elle se rattache à la propriété et non au propriétaire. Cela veut dire que les clauses relatives à une servitude immobilière seront toujours incluses dans l’acte de vente ou de donation d’un bien immobilier, sans égard à l’identité du propriétaire de l’immeuble.

Caractéristiques d’une servitude au Québec

La servitude est une charge passive, ce qui fait que le titulaire du fonds servant n’a, en général, pas d’obligations à exécuter, si ce n’est de respecter ce qui a été convenu dans l’acte. Par exemple, il doit laisser passer le voisin qui a un droit de passage sur son terrain. Le propriétaire du fonds servant peut toutefois avoir certaines obligations, notamment l’entretien de l’assiette ou du lieu de passage au profit du propriétaire du fonds dominant. Il s’agit ici d’une exception au caractère normalement passif de la servitude.

On dit de la servitude qu’elle est accessoire, c’est-à-dire qu’elle est inséparable du fonds auquel elle se rattache. Ainsi, le droit qui est constitué par la servitude est vendu et hypothéqué avec le fonds dominant, soit le celui qui profite de la servitude. Dûment publiée au Registre foncier, la charge que constitue la servitude se transmet aux propriétaires successifs du fonds.

De nature perpétuelle, la servitude se distingue des autres démembrements de la propriété qui sont normalement temporaires. Sa durée peut être limitée par convention, mais cela est plutôt rare vu son caractère habituellement durable.

Pour en savoir plus sur les types de clauses, n’hésitez pas à consulter un notaire qui pourra vous éclairer et, s’il y a lieu, rédiger pour vous un acte de servitude en bonne et due forme.

Comment constituer une servitude?

Définie comme une charge imposée à un autre immeuble, la servitude génère autant des obligations pour le propriétaire du fonds servant que pour le propriétaire du fonds dominant. Cependant, avant que ces obligations ne prennent effet, encore faut-il que la servitude ait été valablement constituée selon l’une des quatre façons prévues par la loi.

À défaut de respecter ces exigences, la servitude pourrait être sans effet et même inexistante, chose que le notaire vous indiquera facilement suite à une consultation!

Avant de tomber dans les modes de formation d’une servitude, encore faut-il faire part des exigences à respecter pour qu’un tel droit soit mis en œuvre.  La servitude doit avant tout être perpétuelle, et les fonds se doivent d’être voisins. Ensuite, ces deux fonds doivent appartenir à deux propriétaires différents et la charge doit obliger autant le propriétaire du fonds servant que dominant, tout en offrant un avantage à ce dernier. Voyons maintenant comment mettre en œuvre de même droit!

La création d’une servitude par l’effet de la loi est celle à laquelle tout propriétaire est assujetti sans même le savoir. Il s’agit principalement des droits de passage que le gouvernement impose sur les fonds desservis par les services d’Hydro Québec, soit la quasi-totalité des terrains résidentiels au Québec. Cela confère le droit à cette société d’état de pénétrer sur des terrains résidentiels afin d’entretenir les diverses installations électriques qui y sont érigées.

Un autre exemple de servitude créé par l’effet de la loi est la situation du fonds enclavé. Un fonds sera considéré comme tel lorsqu’il ne disposera d’aucun accès à la voie publique sans passer au travers du fonds appartenant à un autre propriétaire. Deux types d’enclaves existent, soit l’enclave physique et celle économique.

L’enclave économique survient lorsqu’un fonds dispose d’un accès à la voie publique, mais que la construction d’un chemin engendrerait des frais disproportionnés. Pensons notamment au fonds qui est séparé d’une voie publique par une rivière ou un ravin; le fait de construire un pont pour accéder à sa maison est certainement disproportionné, résultant ainsi en une enclave économique.

L’enclave physique, quant à elle, survient lorsqu’il n’existe tout simplement aucun accès à la voie publique et que le fonds en question est bel et bien entouré de terrains privés. Qu’arrive-t-il dans une situation d’enclave? Le propriétaire de ce fonds est en droit de demander une servitude de passage à un des propriétaires entourant son fonds afin d’accéder à la voie publique. Il s’agit d’un second exemple d’une servitude créée par l’effet de la loi. Contrairement à la servitude, d’Hydro-Québec, celle résultant de l’enclave ne prend pas effet automatiquement.

Le propriétaire enclavé et le propriétaire « créant » l’enclave doivent soit s’entendre sur les modalités de la servitude ou laisser le tribunal le faire. Advenant qu’il y ait plusieurs voisins autour, du fonds enclavé, il faudra choisir l’option la plus logique causant le moindre préjudice, chose que le tribunal sera obligé de faire à défaut d’entente.

Constituer une servitude par contrat est une seconde façon simple de procéder. Il suffit que le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant conviennent à mettre en place un tel droit. Une décision quant au type de servitude à instaurer, soit réelle ou personnelle, s’imposera.

Dans tous les cas, il vaut mieux consulter un notaire pour rédiger un tel acte, malgré que tout propriétaire respectant les conditions de formation sera apte à rédiger un acte valable.

La mise en place d’une servitude par voie testamentaire est une autre façon de créer le droit recherché. Le testateur prévoit les modalités dans son testament et la servitude ne prend effet qu’au moment de sa mort et à condition que les modalités prévues par la loi soient rencontrées.

La servitude par destination du propriétaire est un mode de création peu rencontré dans la pratique. En effet, pour créer une telle servitude, le propriétaire d’un seul lot ou de deux lots contigus lui appartenant peut prévoir une servitude qui ne prendra effet qu’au moment où un autre propriétaire acquerra la seconde parcelle. Tant qu’un seul propriétaire ne possède les deux lots, la servitude n’existe pas.

De quelle le façon le notaire vous assiste-t-il lors de la création d’une servitude? D’abord en s’assurant que chaque propriétaire comprenne l’impact de l’acte auquel il est sur le point de s’engager de façon perpétuelle. Le notaire se charge également de rédiger l’acte de servitude et de procéder à son inscription au Registre foncier.

L’inscription au Registre foncier est indispensable pour la servitude réelle! Afin de rendre l’acte opposable aux tiers, l’acte de servitude doit faire l’objet d’une inscription au registre, chose que votre notaire s’occupera de faire simplement et rapidement.

Toutes les façons d’éteindre une servitude!

La naissance d’une servitude donne lieu à un évènement probable, soit le fait de son extinction. Même si la servitude est dite perpétuelle, la loi prévoit des façons d’éteindre un tel droit. D’ailleurs, la question de l’extinction ou non d’une servitude est le point tournant de bien des litiges en matière immobilière.

On vous impose une servitude que vous croyez éteinte? Voyez ci-bas si les conditions d’extinction sont remplies et consultez un des notaires partenaires de Soumissions Maison Notaires!

La servitude s’éteint d’abord par la réunion du fonds servant et du fonds dominant. En effet, lorsqu’un des propriétaires qu’il s’agisse de celui du fonds servant ou dominant, achète l’autre parcelle de terrain, la servitude s’éteint par réunion.

Une servitude peut également être éteinte par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant. Seul ce dernier, et non le propriétaire du fonds servant, peut renoncer à la servitude, puisqu’il est le seul à en tirer avantage et c’est en sa faveur qu’elle est constituée. Lorsque la servitude est constituée par contrat, l’arrivée du terme stipulé a lui aussi pour effet d’éteindre la servitude.

Comme la servitude impose au propriétaire du fonds servant de supporter une charge imposée par le fonds dominant, la loi prévoit également que le non-usage de la servitude pendant 10 ans aura pour effet de l’éteindre. Encore faut-il faire la preuve de ce non-usage, ce qui n’est pas nécessairement chose simple.

Le rachat peut également avoir pour effet de mettre fin à la servitude lorsque le propriétaire d’un des fonds verse un montant suffisamment important pour convaincre l’autre d’accepter de renoncer à son droit.

Pourquoi faire appel au notaire concernant l’extinction d’une servitude? Bien que le notaire ne puisse pas vous représenter advenant un litige entre les deux propriétaires concernés, il peut tout de même donner des conseils à l’un comme à l’autre concernant la validité de la servitude et son existence toujours conforme.

En étudiant les divers titres publiés au Registre foncier et le contenu des actes de servitude, il pourra vous donner un avis quant à la validité de la servitude qui vous concerne. Les notaires de Soumissions Maison Notaires, offrent de tels services en matière de servitudes, pourquoi ne pas leur faire appel?

Types de servitudes

On reconnaît plusieurs types de servitudes, parmi lesquelles les servitudes reconnues par la loi (servitudes réelles), et celles convenues entre deux propriétaires, qu’on dira contractuelles (servitudes personnelles).

Les servitudes réelles sont instaurées par le Code civil du Québec ou par la loi. On en retrouve deux types : la servitude de passage et la servitude de vue. La servitude de passage permet l’accès d’un terrain enclavé à la voie publique. De cette façon, un propriétaire affectera son terrain d’un droit de passage, permettant ainsi à son voisin d’accéder au chemin. Pour sa part, la servitude de vue protège des regards indiscrets. Dès lors, un propriétaire accepte que la maison du voisin comporte des vues illégales lorsqu’une fenêtre est située trop près de la ligne séparant les deux immeubles.

Les servitudes peuvent également découler d’une entente entre deux propriétaires. Dans ce cas, une propriété sera affectée d’une servitude au profit d’une personne, et non d’un immeuble. Par exemple, Antoine décide d’affecter son terrain d’un droit de passage en faveur de Marie personnellement. Le droit ne tient que pour elle particulièrement. En conséquence, au décès de Marie, la servitude s’éteindra.

Le chemin privé et l’accès à l’eau sont des droits qu’une servitude peut conférer. Un tel droit peut seulement naître de par voie contractuelle, car aucune disposition légale ne confère un droit de passage sur un chemin privé simplement pour avoir accès à un lac à proximité.

La servitude de droit de passage est certainement le droit le plus fréquemment conféré par servitude. Il permet notamment à un propriétaire de circuler sur le terrain d’autrui. Cela arrive fréquemment sur les terrains en bord de lac ou pour les fonds enclavés qui ne disposent d’aucun accès à la voie publique.

La servitude de vue est celle que les propriétaires de fonds contigus se confèrent lorsque l’un des voisins ou même les deux possèdent des fenêtres situées à moins de 1.5 mètre de la ligne mitoyenne. Chacun d’eux se donne le droit, pas servitude, de maintenir ces vues illégales.             

La servitude de non-construction quant à elle, vise à limiter ou encadrer le type de construction (ou même le droit de construire) sur un fonds donné. Ce son principalement les propriétaires d’un terrain avec une vue pittoresque qui ont intérêt à établir ce type de servitude, laquelle est rarement obtenue sans payer un fort prix pour l’obtenir.

Fonds servant et fonds dominant : les droits de chacun des propriétaires!

Une servitude créée des droits dans les deux sens. Autant le propriétaire servant que dominant s’engage à respecter certaines obligations légales, chacune d’elles tournant principalement autour du droit de jouissance de la servitude en question. Voici donc les droits et obligations que chacun d’entre eux possède!

En ce qui concerne le propriétaire du fonds dominant, celui-ci a droit d’éteindre l’usage de la servitude à tout ce qui est nécessaire à sa pleine exploitation, tout en se limitant effectivement à ce qui est restreint par l’acte de servitude.

En ce qui concerne les obligations de ce même propriétaire, celui-ci est tenu de maintenir l’usage et la destination de la servitude convenue, d’effectuer les travaux nécessaires à l’entretien, le tout, à sa charge, et de prévenir le propriétaire du fonds servant en cas de travaux.

Du côté du fonds servant, celui-ci s’engage principalement à ne pas entraver l’exercice du propriétaire dominant des droits octroyés par la servitude. Des obligations additionnelles peuvent être imposées si la servitude a été créée par contrat advenant que le propriétaire du fonds servant s’y soit engagé.

Pour ce qui est des droits de ce même propriétaire, celui-ci demeure propriétaire de l’assiette de servitude et il peut agir à cet effet, du moment qu’il n’entrave pas le droit octroyé par servitude au propriétaire dominant.

Des questions sur l’étendue de vos droits à titre de propriétaire du fonds servant ou dominant? Prenez le temps d’aller consulter un notaire, celui-ci analysera l’acte de servitude concerné et donnera l’heure juste sur vos droits en la matière.

Contenu de l’acte de servitude

Si vous comptez rédiger vous-même un acte de servitude, il est nécessaire d’y insérer certaines informations, essentielles du point de vue juridique, pour qu’il soit recevable.

Il est impératif que l’acte comporte la date, le nom des parties, ainsi que leur adresse. Dans l’acte, on appellera le « cédant » celui qui cède un droit, et le « cessionnaire » celui à qui on cède le droit. Il est aussi primordial de décrire, le plus précisément possible, l’entente à laquelle le cédant et le cessionnaire en sont arrivés, et de donner des précisions sur la parcelle cédée, notamment quant à l’emplacement, au numéro de cadastre et à l’adresse.

Notez que, puisqu’il s’agit de droits réels, l’acte devra être publié au Registre foncier de la circonscription foncière où l’immeuble se situe pour être opposable aux tiers.

Servitude et achat immobilier au Québec

L’achat ou la vente d’une propriété immobilière étant lourds de conséquences, il est toujours préférable de consulter un professionnel du droit immobilier. En effet, une servitude peut avoir de nombreuses incidences sur les droits et obligations du propriétaire concerné.

Par exemple, sans le savoir, un propriétaire pourrait avoir sur le terrain qu’il vient d’acquérir une servitude en faveur du voisin, ou d’Hydro Québec – comme c’est d’ailleurs souvent le cas –, l’empêchant donc de se construire sur une parcelle de son terrain. Puisque les servitudes sont, dans la grande majorité des cas, perpétuelles, cela peut entraîner un certain mécontentement chez le nouveau propriétaire.

Ne pas se renseigner adéquatement avant de conclure une transaction juridique peut avoir des conséquences fâcheuses pour le propriétaire qui n’aurait pas jugé nécessaire de consulter un professionnel du droit immobilier. D’autant plus qu’un acte de servitude peut comporter beaucoup plus d’obligations qu’on aurait pu le croire à la lecture initiale du contrat. Il est donc essentiel de vous renseigner auprès d’un notaire qui vous informera sur la pleine portée de l’acte de servitude.

Demande de soumission pour un notaire en droit de passage et droit immobilier

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