Les baux commerciaux font partie intégrante du monde des affaires au Québec. Que vous soyez dans la position du locataire ou dans celle du locateur, le bail en matière commercial est un contrat à la fois flexible et complexe. En plus de mettre en jeu des sommes parfois importantes, le terme d’un bail commercial est souvent de longue durée, engageant ainsi la responsabilité de l’entreprise locataire à long terme.

Ainsi, comment s’assurer que le locataire et le locateur soient tous deux protégés dans un tel contrat? Vous demandez l’aide d’un notaire qualifié en droit des affaires pour rédiger une entente solide qui protègera les meilleurs intérêts de votre entreprise. En cours de route, ce même juriste vous prêtera main-forte pour interpréter et analyser le bail si un désaccord survient.

Vous désirez conclure un bail commercial au nom de votre entreprise? Soumissions Maison Notaires s’assure de trouver un notaire dans votre ville, spécialisé en droit des affaires! Vous n’avez qu’à remplir le formulaire et nous nous occupons de trouver le bon notaire.

Bail commercial vs. bail résidentiel, des protections légales très différentes!

Avant de plonger dans le monde juridique complexe des baux commerciaux, une distinction s’impose, soit celle entre le bail commercial et le bail résidentiel! Bien qu’ils portent un nom similaire, prenez tout de suite note que le cadre juridique s’appliquant à chacun d’eux diffère énormément. En effet, alors que l’encadrement des baux résidentiels protège les intérêts du locataire par-dessus tout, celui du bail commercial s’avère plus équilibré.

Comment cela se manifeste-t-il dans la pratique? Expliqué simplement, les entreprises parties au bail commercial disposent d’énormément de latitude en ce qui concerne les clauses insérées au bail, tandis que les parties au bail résidentiel se butent à des restrictions légales plus serrées.

Par exemple, au niveau du paiement du loyer, un locateur résidentiel n’a pas le droit d’exiger un autre montant que le paiement du loyer à ses locataires. En revanche, le loyer d’un bail commercial peut prendre plusieurs formes et inclure des frais comme le paiement de taxes municipales, de chauffage, d’électricité ainsi que d’autres dépenses convenues.

De plus, le locataire ne dispose pas du droit au maintien dans les lieux en matière commerciale! Contrairement au locataire résidentiel qui possède un droit juridiquement protégé de demeurer dans son logement à la fin du bail, le locataire commercial ne dispose pas d’un tel privilège. Il peut donc être mis à la porte une fois le terme arrivé, à moins qu’une clause de renouvellement n’ait été convenue.

De plus, la Régie du logement (maintenant le Tribunal administratif du logement), n’a aucune compétence pour entendre les litiges locataire/locateur concernant un bail commercial! Il en est ainsi parce que ce tribunal a été créé afin de simplifier les recours juridiques de locataires résidentiels placés en position de faiblesse et non pas pour jouer aux entremetteurs dans une dispute d’affaires.

En cas de conflit concernant un bail commercial, vos seules options seront les tribunaux ou le règlement à l’amiable. Dans ce dernier cas, consulter un notaire pourrait simplifier le règlement du conflit, puisque celui-ci pourra agir comme interprète du bail ou à titre de médiateur.

Comment rédiger un bail commercial valide? Demandez conseil au notaire en droit des affaires!

Comme la plupart des contrats en droit civil québécois, le bail commercial se forme par le seul échange de consentement, sans qu’il soit nécessaire de le constater par écrit. Cela implique que du moment que le locateur et le locataire s’entendent sur les éléments essentiels du bail projeté (loyer, durée, etc.), celui-ci est valablement conclu.

Toutefois, même si un bail peut exister verbalement, cela est fortement déconseillé! En matière contractuelle, le contrat verbal est un beau principe, mais il n’est en aucun cas suffisant pour protéger intégralement les intérêts du locataire et du locateur. Étant donné que les baux commerciaux sont des contrats étoffés et complexes, les constater par écrit est une étape incontournable. D’ailleurs, notarier votre bail commercial représente une sécurité additionnelle pour toutes les parties au contrat.

Combien de temps devrait durer un bail commercial? Tout est permis en termes de durée pour un bail commercial, du moment que celle-ci ne dépasse pas 100 ans. Ce sera donc à vous de consulter les bons experts qui sauront vous conseiller sur la durée de bail correspondant à vos besoins d’entreprise.

Le notaire est justement un de ces experts qui saura vous conseiller sur le plan juridique!

Toutes les obligations du locataire et du locateur d’un bail commercial!

Qui dit contrat dit évidement droits et obligations de part et d’autre. Les baux commerciaux ne font pas exception à ce principe. D’ailleurs, l’intérêt de faire rédiger un bail commercial par un notaire est de s’assurer que les obligations du locataire comme du locateur soient claires. Ce faisant, les litiges sont évités et votre entreprise s’en portera d’autant mieux!

Les obligations du locataire commercial

-Le paiement du loyer

-L’entretien et la conservation des lieux

-Les menues réparations

-Respecter la destination de l’immeuble

Obligations du locateur commercial

-La délivrance des lieux

-Le bon état de réparation

-Respecter le droit à la jouissance paisible du locataire

Bail brut, bail net, et tous les autres baux commerciaux que vous devez connaître!

Un autre point sur lequel le bail commercial diffère considérablement du bail résidentiel est le fait qu’il peut servir de moyen de financement pour l’entreprise locatrice. Pour ce faire, vous devrez connaître la distinction entre le bail brut, « le bail net », le « bail net net » ainsi que le « bail net net net ». Tous ces termes semblent étranges, mais ils pourraient être la clé d’une location commerciale optimale pour votre entreprise.

Le bail brut, pour sa part, est l’option la plus simple, puisqu’elle se résume au paiement d’une somme fixe et préalablement convenue entre le locataire et le locateur. Le plus souvent, seul le loyer sera versé en guide de compensation pour l’espace commercial.

Quant au « bail net », le locataire assume les frais d’administration et d’entretien de l’immeuble ainsi que les taxes foncières pour la durée de l’occupation. De plus, un loyer de base est habituellement ajouté à ces obligations.

Le « Bail net net » est également appelé le « Bail Supranet », ce type d’entente comprend les mêmes dépenses que le « bail net », mais le locataire s’engage également à acquitter les grosses dépenses comme la réfection de la toiture du bâtiment, pour ne citer qu’un exemple. Il s’agit d’une façon pour le locateur de limiter sa responsabilité.

Finalement, le Bail net net net est le contrat de louage le plus exigeant pour le locataire, lequel doit assumer les mêmes dépenses que le bail Supranet, en plus d’y ajouter toutes les autres dépenses relatives aux frais de chauffage, d’assurance, d’entretien, etc. En d’autres mots, le locataire se retrouve à assumer presque toutes les obligations revenant de droit au propriétaire, sans pour autant acquérir de droit de propriété.

En résumé, plus le bail est « net », plus la relation locataire/locateur déroge du traditionnel paiement de loyer et plus le locataire assume une partie importante des dépenses. Ce qui importe, c’est de trouver laquelle de ces options correspond à vos besoins.

Les clauses essentielles à insérer dans un bail commercial pour protéger votre entreprise!

Nous n’avons certainement pas manqué d’illustrer jusqu’ici que le bail commercial est un contrat extrêmement flexible pouvant contenir un large éventail de clauses. Cette latitude peut toutefois s’avérer aussi profitable que risquée si vous ne prenez pas les précautions nécessaires. Le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises en cours de bail et au terme de celui-ci, c’est en insérant certaines clauses essentielles!

Clause de renouvellement. Comme vous le savez maintenant, les locataires commerciaux ne sont pas titulaires du droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail. C’est donc dire que le locateur pourra vous montrer la porte de sortie, à moins que vous ne prévoyiez une clause stipulant le renouvellement du bail dans le contrat de location.

Frais d’exploitation. Qui paie pour le chauffage, l’électricité, les assurances, les taxes, etc., etc…  Ces frais ne semblent pas énormes à première vue, mais vous réaliserez rapidement que chauffer un espace commercial coute pas mal plus cher que chauffer un 3 et demi. Évitez de l’apprendre à vos dépens et assurez-vous que le bail stipule les frais d’exploitation auxquels vous êtes tenu.

La superficie louée. Que ce soit en pieds, en mètre ou en centimètres, peu importe! Assurez-vous simplement que la superficie carrée que vous avez louée soit indiquée au bail de façon précise, car le calcul des loyers commerciaux se base principalement sur cette donnée.

La remise des lieux à la fin du bail. Possiblement la clause la plus sous-estimée, la remise en état est pourtant une obligation qui pourrait vous coûter cher! Pensez-y en peu; vous passez 10 ans dans un local commercial, vous faites des modifications et apportez des améliorations et, une fois le bail terminé, vous devez encore une fois dépenser des milliers de dollars pour démolir ces mêmes ajouts.

Cela s’avèrerait pour le moins frustrant, alors mieux vaut le prévoir d’avance dans un bail plutôt que de faire la surprise. Mieux encore, vous pouvez négocier avec le locateur que le local sera remis tel quel à l’arrivée du terme ou encore remis à l’état d’origine à ses propres frais. Tout se négocie en matière commerciale, ne l’oubliez pas!

Le type de bail! Brut, « net », « net net » ou hypernet, le choix vous revient dans tous les cas! Cependant, pour être certain de faire le bon choix de « net », vous auriez tout intérêt à obtenir l’opinion du notaire en droit des affaires avant d’apposer votre signature au bas du contrat.

Pour quelles raisons pouvez-vous résilier un bail commercial?

Le bail étant un contrat, on ne saurait le résilier sans invoquer un motif valable aux yeux de la loi! Cela étant dit, il existe bel et bien des motifs pouvant être invoqués pour mettre un terme à une telle entente, mais il faudra avant tout considérer le type de bail et le comportement du locataire ou du locateur.

Pour un bail à durée déterminée, il est interdit à une ou l’autre des parties au contrat d’y mettre un terme avant l’arrivée de la date d’expiration du contrat. En revanche, lorsque le bail est conclu pour une durée indéterminée, aussi bien le locataire que le locateur peuvent y mettre un terme à tout moment par le simple envoi d’un préavis.

Ceci dit, le non-respect des obligations du locateur ou du locataire donnera ouverture à la résiliation du bail, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée!

En effet, lorsque les obligations mentionnées dans les sections précédentes ne sont pas respectées, la partie lésée peut d’abord demander l’exécution en nature des obligations. Par exemple, dans le cas du non-paiement du loyer par le locataire, le locateur peut d’abord entreprendre un recours pour se faire payer le montant en souffrance ou encore demander la résiliation du bail.

Ce principe s’applique dans les deux sens, signifiant que le locataire peut lui aussi demander la résiliation du bail si le locateur entrave sa jouissance paisible des lieux ou s’il faillit à son obligation de délivrance en bon état de réparation.

Pourquoi la publication du bail au Registre foncier est-elle essentielle?

De toutes les protections qui pourraient être instaurées pour vous protéger en matière de bail commercial, la publication est certainement le plus importante. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’inscription du bail au Registre foncier permet de le rendre opposable aux tiers.

Cela est bien beau, mais est-ce la fin du monde s’il n’est pas publié? Pour l’exploitation de votre entreprise au quotidien, l’impact sera minime; c’est la jour où votre locateur décidera de vendre que vous serez dans l’eau chaude!

Qu’arrive-t-il si l’immeuble est vendu à un nouveau propriétaire? Lorsque le bail est publié, il est considéré comme étant opposable aux tiers, ce qui signifie que le nouvel acheteur est réputé en avoir pris connaissance. Ce faisant, ce nouvel acheteur sera lié par le bail commercial et donc obligé de le respecter jusqu’à échéance, ce qui implique de faire honneur à toutes les obligations qu’il contient.

Advenant que votre bail commercial n’ait jamais été publié, celui-ci est inopposable au nouvel acheteur, ce qui lui permet de vous expulser du local commercial de façon très expéditive. Rien ne sert de vous rappeler les coûts importants rattachés à un déménagement d’entreprise…

En faisant affaire avec un notaire qualifié en matière commerciale, vous n’aurez pas à vous soucier d’une telle omission, puisque celui-ci prendra soin de publier votre bail et de garantir votre stabilité commerciale par le fait même.

Quels sont les services du notaire en matière de baux commerciaux?

Évidemment, le notaire est le juriste par excellence pour la rédaction du bail commercial. Formé en rédaction juridique et muni d’une expérience professionnelle réputée, votre notaire s’assurera d’insérer toutes les clauses dont votre entreprise à besoin pour assurer sa profitabilité et sa pérennité.

Une fois votre bail conclu ou devant une proposition de bail soumise par un locateur, le notaire peut également procéder à l’analyse du bail commercial. Cette étape vous permettra de comprendre et de clarifier les différentes clauses contenues au bail pour que vous puissiez signer en toute connaissance de cause. Votre juriste pourra également proposer des modifications s’il l’estime approprié.

Advenant que votre relation locateur/locataire tourne au vinaigre, le notaire pourra également vous offrir des conseils quant à la résiliation du bail commercial. Tel que mentionné dans une section précédente, seules une inexécution des obligations ou encore une clause du bail autorisant la résiliation permettront au locataire ou au locateur d’y mettre un terme. C’est le notaire qui vous informera sur l’étendue de vos droits encore une fois!

Le notaire peut-il vous représenter en cas de litige locataire/locateur? Bien qu’il puisse vous fournir de précieux conseils, le notaire ne peut toutefois pas vous représenter dans une situation litigieuse devant les tribunaux. Cela est dû au fait que seuls les avocats sont autorisés à représenter des clients dans des dossiers conflictuels.

Qu’à cela ne tienne, le notaire demeure un précieux conseiller en droit des affaires et principalement en ce qui concerne les baux commerciaux! Il est donc tout à votre avantage de laisser Soumissions Maison Notaires vous référer aux meilleurs d’entre eux dans votre région en remplissant notre formulaire.

Rédigez ou résiliez un bail commercial avec l’aide de Soumissions Maison Notaires!

Comme les protections offertes aux locataires commerciales sont moins avantageuses que celles en matière de logement, il est essentiel que vous protégiez votre entreprise par l’entremise d’un bail commercial solide. Ce même bail, c’est avec l’aide d’un notaire en droit des affaires que vous parviendrez à le rédiger tout en protégeant vos intérêts commerciaux.

Pour trouver ce même notaire, vous n’avez qu’à faire confiance à Soumissions Maison Notaires! Fort d’une longue liste de partenaires notaires présents dans toute la province, nous sommes en mesure de trouver le bon juriste pour votre entreprise.

Tout ce que vous avez à faire, c’est de remplir le formulaire en bas de page afin de recevoir 3 soumissions gratuites de notaires près de votre siège social ou de vos bureaux d’entreprise.

Nos services sont gratuits, sans engagement et très efficaces, alors contactez-nous pour amorcer la préparation de votre bail commercial!