Une servitude est une charge imposée sur une propriété, le fonds servant, au profit d’une autre propriété, le fonds dominant. Les deux immeubles doivent nécessairement être voisins et appartenir à des propriétaires différents. La servitude est un droit « réel » immobilier, puisqu’elle se rattache à la propriété et non au propriétaire. Cela veut dire que les clauses relatives à une servitude immobilière seront toujours incluses dans l’acte de vente ou de donation d’un bien immobilier, sans égard à l’identité du propriétaire de l’immeuble.

 

Caractéristiques d’une servitude au Québec

Notaire pour acte de servitude: estimation de prixLa servitude est une charge passive, ce qui fait que le titulaire du fonds servant n’a, en général, pas d’obligations à exécuter, si ce n’est de respecter ce qui a été convenu dans l’acte. Par exemple, il doit laisser passer le voisin qui a un droit de passage sur son terrain. Le propriétaire du fonds servant peut toutefois avoir certaines obligations, notamment l’entretien de l’assiette ou du lieu de passage au profit du propriétaire du fonds dominant. Il s’agit ici d’une exception au caractère normalement passif de la servitude.

On dit de la servitude qu’elle est accessoire, c’est-à-dire qu’elle est inséparable du fonds auquel elle se rattache. Ainsi, le droit qui est constitué par la servitude est vendu et hypothéqué avec le fonds dominant, soit le celui qui profite de la servitude. Dûment publiée au Registre foncier, la charge que constitue la servitude se transmet aux propriétaires successifs du fonds.

De nature perpétuelle, la servitude se distingue des autres démembrements de la propriété qui sont normalement temporaires. Sa durée peut être limitée par convention, mais cela est plutôt rare vu son caractère habituellement durable.

Pour en savoir plus sur les types de clauses, n’hésitez pas à consulter un notaire qui pourra vous éclairer et, s’il y a lieu, rédiger pour vous un acte de servitude en bonne et due forme.

 

Types de servitudes

On reconnaît plusieurs types de servitudes, parmi lesquelles les servitudes reconnues par la loi (servitudes réelles), et celles convenues entre deux propriétaires, qu’on dira contractuelles (servitudes personnelles).

Les servitudes réelles sont instaurées par le Code civil du Québec ou par la loi. On en retrouve deux types : la servitude de passage et la servitude de vue. La servitude de passage permet l’accès d’un terrain enclavé à la voie publique. De cette façon, un propriétaire affectera son terrain d’un droit de passage, permettant ainsi à son voisin d’accéder au chemin. Pour sa part, la servitude de vue protège des regards indiscrets. Dès lors, un propriétaire accepte que la maison du voisin comporte des vues illégales lorsqu’une fenêtre est située trop près de la ligne séparant les deux immeubles.

Les servitudes peuvent également découler d’une entente entre deux propriétaires. Dans ce cas, une propriété sera affectée d’une servitude au profit d’une personne, et non d’un immeuble. Par exemple, Antoine décide d’affecter son terrain d’un droit de passage en faveur de Marie personnellement. Le droit ne tient que pour elle particulièrement. En conséquence, au décès de Marie, la servitude s’éteindra.

 

Contenu de l’acte de servitude

Si vous comptez rédiger vous-même un acte de servitude, il est nécessaire d’y insérer certaines informations, essentielles du point de vue juridique, pour qu’il soit recevable.

Il est impératif que l’acte comporte la date, le nom des parties, ainsi que leur adresse. Dans l’acte, on appellera le « cédant » celui qui cède un droit, et le « cessionnaire » celui à qui on cède le droit. Il est aussi primordial de décrire, le plus précisément possible, l’entente à laquelle le cédant et le cessionnaire en sont arrivés, et de donner des précisions sur la parcelle cédée, notamment quant à l’emplacement, au numéro de cadastre et à l’adresse.

 

Notez que, puisqu’il s’agit de droits réels, l’acte devra être publié au Registre foncier de la circonscription foncière où l’immeuble se situe pour être opposable aux tiers.

 

Servitude et achat immobilier au Québec

L’achat ou la vente d’une propriété immobilière étant lourds de conséquences, il est toujours préférable de consulter un professionnel du droit immobilier. En effet, une servitude peut avoir de nombreuses incidences sur les droits et obligations du propriétaire concerné.

Par exemple, sans le savoir, un propriétaire pourrait avoir sur le terrain qu’il vient d’acquérir une servitude en faveur du voisin, ou d’Hydro Québec – comme c’est d’ailleurs souvent le cas –, l’empêchant donc de se construire sur une parcelle de son terrain. Puisque les servitudes sont, dans la grande majorité des cas, perpétuelles, cela peut entraîner un certain mécontentement chez le nouveau propriétaire.

Ne pas se renseigner adéquatement avant de conclure une transaction juridique peut avoir des conséquences fâcheuses pour le propriétaire qui n’aurait pas jugé nécessaire de consulter un professionnel du droit immobilier. D’autant plus qu’un acte de servitude peut comporter beaucoup plus d’obligations qu’on aurait pu le croire à la lecture initiale du contrat. Il est donc essentiel de vous renseigner auprès d’un notaire qui vous informera sur la pleine portée de l’acte de servitude.

 

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