S’il y a bien une chose sur laquelle tous les grands penseurs de l’histoire s’entendent, c’est que certains aspects de la vie sont inévitables. On dit souvent cela en parlant de la mort et des impôts, mais un autre élément de la vie quotidienne qui s’avère tout aussi inévitable est la présence de voisins. Que vous habitiez au centre-ville de Montréal, en banlieue de Québec ou dans une région éloignée, votre maison est toujours entourée de personnes à proximité.

Pour le meilleur et pour le pire, ces individus constituent votre voisinage et vous devrez apprendre à les côtoyer de façon civilisée. Mais qu’arrive-t-il lorsque les relations entre voisins s’enveniment et que des troubles intolérables viennent compromettre votre qualité de vie? N’ayez crainte, la loi prévoit des recours contre des voisins empêchant leurs homologues de jouir pleinement de leur droit de propriété paisible! Les voici expliqués pour vous!

Comment définit-on un trouble de voisinage?

Avant de tomber dans la définition légale de ce qui constitue un trouble de voisinage, il importe d’expliquer une nuance apportée par la jurisprudence que tous devraient connaître avant de songer à poursuivre un voisin. La nuance est que la loi (ou le législateur) s’attend à ce que les voisins endurent certains inconvénients jugés normaux et propres à tout bon quartier habité.

De ce fait, les enfants qui jouent et déplacent de l’air dans la cour arrière de votre voisin contigu sont peut-être trop volubiles à votre goût, mais il n’en demeure pas moins que les poules auront des dents avant que vous obteniez quelconque indemnité de la part d’un juge pour cette raison.

De même, la jurisprudence est claire à l’effet que certains aspects de la vie urbaine, bien que désagréables, ne constituaient pas des troubles de voisinage assez sérieux pour justifier l’octroi de dommages. Par exemple, depuis l’effervescence des airs climatisées centrales et des thermopompes dans les quartiers résidentiels, de plus en plus de plaintes ont été déposées en cour concernant l’excès de bruit que produisent ces machines. Bien que chaque cas soit un cas d’espèce qui nécessite une appréciation singulière des faits, jusqu’ici aucun juge ou presque n’a considéré que le bruit causé par une telle machinerie constituait un trouble anormal de voisinage.

Cependant, il vous faudra avant tout vérifier auprès de la municipalité si des règlementations existent quant au bruit maximal que peut produire une thermopompe avant d’être considérée comme excessif. De par cette initiative, vous éviterez peut-être de devoir faire valoir vos droits en cour! La menace d’une amende en vertu de la règlementation municipale suffira probablement à convaincre votre voisin de corriger la situation de son propre ressort!

Ces exemples sont loin d’être exhaustifs! D’ailleurs, ils pourraient même être des troubles anormaux dans certaines circonstances bien précises. Mais pourquoi autant de zones grises dans un aspect du droit qui concerne virtuellement tous les citoyens du Québec? Parce que le Code civil du Québec offre une définition qui est tout aussi nébuleuse! Voyez par vous-mêmes!

En portant une attention particulière lors de la lecture de cet article de loi, on constate que la définition est vague, tout en apportant des précisions importantes. Le manque de précision découle principalement de la volonté du gouvernement d’inclure le plus de types d’inconvénients possible dans la définition.

Lorsque l’on se concentre sur les aspects mis en évidence dans l’article, on se rend compte que la gravité du trouble dépend du type de voisinage dont il est question dans la plainte. Par exemple, les odeurs et les émanations provenant d’usines de manufacture seraient des inconvénients bien normaux d’un quartier industriel où de nombreuses autres usines ont pignon sur rue.

Toutefois, si une telle installation se trouve à proximité d’un quartier résidentiel et que sa production entache la qualité de l’air d’un certain voisinage, voilà qui contrevient à la loi! En effet, comme un quartier résidentiel n’a pas comme usage normal celui de supporter une production manufacturière, les inconvénients rapportés ne peuvent certes pas être conformes à la nature de celui-ci.

Le nerf de la guerre dans tout cela est de vérifier si l’inconvénient subi est normal dans les circonstances. Ainsi donc, lorsque viendra temps de magasiner votre première maison, assurez-vous que le voisinage est tout aussi convenable que la maison en soi! Sans quoi, vous serez certainement déçu d’apprendre que vous devrez subir les cris d’enfants jusqu’à ce qu’ils atteignent l’adolescence, et ce, sans aucune compensation! Que l’acheteur soit vigilant comme on dit!

Qui sont les voisins visés par la loi?

Vous pourriez être porté à croire que vous n’avez aucun recours à l’encontre d’une certaine personne en raison de son emplacement par rapport à votre propriété. En effet, nombreux sont ceux qui croient que les recours pour troubles de voisinage ne s’exercent que contre les voisins directs (ou contigus).

La réalité est toute autre cependant! En effet, la jurisprudence a tout récemment clarifié qu’un tel recours peut s’exercer contre n’importe quel voisin qui empêche un autre de profiter pleinement de son droit de propriété. Il n’est donc pas nécessaire d’être collé sur le contrevenant pour qu’un recours soit justifié!

Il est toutefois évident que plus le voisin se situe loin, plus il sera difficile de prouver qu’il a quelque chose à voir avec les inconvénients rapportés. Après tout, en droit civil québécois, celui qui allègue quelconque nullité d’un droit a le fardeau de prouver sa prétention. Vulgairement, cela signifie que celui qui prétend qu’un voisin l’empêche de jouir de sa propriété librement doit le prouver. Un juge tranchera selon la balance des probabilités et après l’analyse des faits.

La responsabilité civile et l’exception en matière de troubles de voisinage?

Nous venons tout juste de mentionner que c’est au voisin qui se sent lésé que revient le fardeau de prouver le trouble de voisinage. On entre donc dans le vif d’un sujet très important du droit québécois qui est celui de la responsabilité civile. C’est cette branche de la législation qui permet à des individus d’obtenir des compensations lorsqu’une autre personne leur cause des blessures corporelles ou morales.

Lorsqu’une poursuite en responsabilité civile est entamée, il faut prouver trois aspects de façon cumulative pour que la poursuite tienne debout et que le juge constate la situation. Nous verrons en quoi le recours pour trouble de voisinage diffère, mais voici donc les 3 points factuels à établir :

-La faute : Tout commence par la faute. Un comportement qui ne s’écarte pas de celui d’une personne normale et douée de raison placée dans les mêmes circonstances ne saurait constituer une faute au sens du droit. C’est d’ailleurs la définition que donne le Code civil du Québec. Il faut donc qu’une négligence d’une certaine grossièreté soit prouvée pour que le défendeur soit étiqueté d’un comportement fautif.

-Le dommage : Qu’ils soient d’ordre physique, moral ou affectif, les dommages doivent être réels et concrets. Une faute ne résultant pas en de tels dommages ne mènera nulle part. Dans les situations de troubles de voisinage, il faudra donc qu’un voisin lésé prouve concrètement de quelle façon le comportement de son voisin lui cause des dommages. Par exemple, de la poussière excessive qui se dépose sur la propriété d’une personne pourrait être une forme de dommages en raison des dépenses encourues par cette même poussière.

-Le lien de causalité : C’est un bon départ de prouver qu’une faute a été commise ou que des dommages ont été occasionnés, mais encore faut-il que le premier ait été la cause du dernier. En d’autres termes, la faute commise par une personne, de par sa négligence, doit avoir été la cause directe des dommages subis. En l’absence de ce lien de causalité, les dommages ne seront pas reliés à la faute et il sera impossible pour un juge d’établir la culpabilité du défendeur.

Le recours pour trouble de voisinage de requiert pas que tous ces éléments soient prouvés! Alors que les trois éléments énumérés ci-haut sont la base de tout recours en responsabilité civile, celui entrepris pour trouble de voisinage diffère légèrement! En effet, la Cour suprême du Canada a stipulé il y a quelques années qu’en matière de trouble de voisinage, il n’est pas nécessaire de prouver un comportement fautif de la part du propriétaire en tort.

Cela signifie que du moment où un propriétaire cause des dommages à la propriété d’un voisin dans un contexte de trouble de voisinage, il pourra être tenu responsable du paiement de dommages-intérêts. La nuance est que le comportement causant la perturbation n’a pas à être fautif au sens du droit, il suffit qu’il soit la cause du dommage constaté.

Par exemple, la jurisprudence a récemment condamné une usine de production de ciment à verser une compensation aux propriétaires vivant à proximité de l’usine en raison de la quantité de poussière qui se retrouvait constamment sur leur terrain. Dans cette situation, la compagnie opérait son usine dans les règles de l’art, tout en respectant les divers permis environnementaux leur ayant été octroyés. Ainsi, leur comportement n’était en aucun fautif, mais des dommages découlaient tout de même de leur pratique!

Dans toute autre situation que celle d’un trouble de voisinage, cette compagnie n’aurait jamais été tenue de verser des dommages. Toutefois, comme la cour a reconnu qu’un régime de responsabilité civile unique existait en matière de trouble de voisinage, le résultat fut celui du versement d’un montant compensatoire.

Vous prévoyez des travaux de construction? Assurez-vous que cela n’affecte pas le terrain du voisin! Le Code prévoit encore une fois que tout projet de construction qui ébranle le fonds voisin ou qui occasionne des dommages aux propriétés s’y situant résultera au versement d’une compensation :

La leçon à retenir est que dans votre vie de propriétaire de maison et en tant que bon voisin, même votre comportement non fautif peut causer des dommages à la propriété d’autrui. Comme nous venons de voir, vous pourriez être obligé de compenser un voisin même sans faute s’il s’agit d’une dispute de trouble de voisinage! Soyez alerte et assurez-vous d’agir en bon voisin!

Quels sont les recours et indemnités versées dans les situations de troubles de voisinage?

Les recours entrepris pour trouble de voisinage visent à faire cesser le trouble et, lorsque la situation aura causé des dommages d’une certaine importance, à compenser pour les inconvénients subis. De ce fait, le recours peut viser l’obtention de trois remèdes :

-L’injonction : L’injonction est un ordre émis par un juge de la Cour supérieure ordonnant à une personne contrevenante de cesser le comportement allégué par le plaintif. Une injonction peut aussi ordonner à quelqu’un de faire quelque chose lorsque le problème découle de son inaction. Lorsqu’un trouble de voisinage fait l’objet d’un litige, un juge ordonnera au voisin originaire du trouble de cesser le comportement problématique.

-Les dommages-intérêts : Lorsque le trouble a cessé, mais qu’il a causé des dommages de façon importante et répétée, il sera possible de déposer une demande à la cour pour obtenir une compensation sous forme de dommages-intérêts. Notez bien que ce montant ne vise jamais à enrichir, seulement à compenser! Alors, pensez-y-bien avant de déposer une plainte pour un trouble minime, car vous verrez qu’avec les frais légaux encourus, la compensation finale est bien maigre!

-La réparation en nature : Lorsque cela s’avère possible, un juge peut aussi ordonner à un propriétaire de réparer son geste « en nature ». Cela signifie de tenter du mieux que possible de restituer la situation dans son état d’origine.

Quiconque a déjà eu à confronter le système de justice sait qu’il s’agit d’une structure exigeante qui demande de la patience et des procédures laborieuses. Il est donc fortement conseillé de tenter de régler la situation à l’amiable avec votre voisin avant de poursuivre celui-ci en justice! d’autant plus que vous aurez à le côtoyer pendant encore nombre d’années, il vaut mieux rester en bons termes au bénéfice de tous!

L’accès au terrain du voisin : les situations permises et les limitations

Certaines situations requièrent qu’un propriétaire accède au terrain de son voisin pour effectuer certains travaux et ouvrages. Dans tous les cas, il faut demander la permission au voisin pour accéder à son fonds et attendre son autorisation avant de procéder. Toutefois, certains scénarios font en sorte que ce même voisin n’aura pas d’autre choix que de vous laisser passer!

Cela est notamment vrai lorsque l’accès à son fonds est nécessaire pour effectuer des constructions, ouvrages ou travaux d’importance! Notez bien ici l’exigence de nécessité imposée par la loi! Le simple fait qu’il soit plus pratique ou plus facile de passer sur le terrain d’un autre n’est pas suffisant pour passer contre son gré! S’il est possible de procéder en passant simplement sur votre terrain, le consentement du voisin devient nécessaire et son refus obligatoire, et ce, malgré des inconvénients additionnels causés.

D’ailleurs, lorsque vous êtes en mesure de prouver la nécessité d’emprunter le fonds voisin, vous aurez l’obligation de remettre le terrain en état et de réparer tous les dommages qui ont découlés de l’utilisation du fonds. Par exemple, si la machinerie utilisée abîme le gazon ou la haie de cèdres, vous serez obligé de remettre ces deux éléments dans leur état d’origine.

Pour des conseils légaux en matière de voisinage, faites appel à un notaire!

Vous pensez être aux prises avec une situation justifiant un recours pour trouble de voisinage? Vous en avez assez de vos voisins turbulents, mais souhaitez maintenir des relations saines avec ceux-ci? C’est le moment parfait de solliciter l’aide d’un notaire! Ceux-ci sont les experts de la conciliation entre partis cherchant à résoudre un problème hors cour! Leur expertise notariale en matière de propriété immobilière vous sera d’ailleurs un atout indispensable!

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