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26 November 2020,
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Il existe au Québec de nombreux documents légaux visant à protéger les titres de propriétés lors de transactions immobilières.

Cependant, peu de gens connaissent la différence entre ces divers documents, et quels sont leurs droits vis-à-vis ceux-ci.

Vous devez par exemple passer à la banque pour le financement de l’achat d’une propriété, ou encore pour un refinancement hypothécaire ?

La banque va fort probablement vous demander un certificat de localisation si celui-ci est expiré.

Mais saviez-vous qu’il n’est pas obligatoire de fournir un nouveau certificat de localisation dans bien des cas ?

En effet, il existe des alternatives dont peu de gens parlent, et notre objectif ici est de vous révéler ce secret gardé trop souvent sous silence.

Comparons ensemble l’assurance titres, l’examen des titres par notaire ainsi que le certificat de localisation pour comprendre les distinctions à faire entre ces trois produits !

 

 

Avez-vous vraiment besoin d’un certificat de localisation lors d’un achat ou refinancement ? La réponse est non !

Au Québec, les banques exigent que les acheteurs et propriétaires fournissent une preuve de validité des titres de propriété lors d’un financement ou refinancement hypothécaire.

La majorité des banquiers de professionnels du secteur vont alors dire qu’il faut obtenir un nouveau certificat de localisation de la part d’un arpenteur. Est-ce vraiment nécessaire ? La réponse est non !

Après avoir parlé avec des courtiers hypothécaires partenaires et des notaires, la vérité est que de nombreuses institutions financières acceptent de financer avec une ASSURANCE TITRES au lieu d’un certificat de localisation.

La différence de prix est d’ailleurs majeure entre les deux options, comme l’indique le tableau suivant.

 

Comparaison d’une Assurance titres vs Certificat de localisation

Assurance titres Certificat de localisation
Environ 300$ Environ 1 300$

 

L’assurance titres peut être prise auprès d’une compagnie d’assurance privée ou directement chez le notaire lors de l’officialisation de la transaction. Le certificat de localisation pour sa part doit être fait par un arpenteur géomètre. Voyons en détail le fonctionnement, les délais et les coûts de chaque option.

 

 

Les banques acceptent 3 types de garanties au Québec – Comparons-les


À quoi servent les certificats de localisation et les assurances titres ? Il s’agit en fait de garanties pour le prêteur contre les non-conformités et les problèmes au niveau des titres de propriétés.

Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, il n’est pas toujours nécessaire de payer le gros prix pour faire faire un nouveau certificat de localisation. Voici les 3 types de garanties acceptées par les banques :

  1. Assurance titres d’une compagnie d’assurance privée
  2. Examen des titres + assurance titres via un notaire
  3. Certificat de localisation d’un arpenteur géomètre

Quelles sont les différences entre ces 3 garanties ? Explorons-les une par une pour le savoir et pour déterminer quelle est la meilleure marche à suivre en termes de prix et délais.

assurance titres vs certificat localisation

 

 

Certificat de localisation d’un arpenteur-géomètre

Le premier type de garantie existante au Québec est le très connu certificat de localisation, réalisé par un arpenteur géomètre.

Il s’agit d’une analyse exhaustive des titres de propriétés et du cadastre d’une propriété. Bien que nécessaire à la base, il est faux de penser qu’un tel document doit obligatoirement être refait à tous les 5 ans, comme l’affirment les arpenteurs.

Le certificat de localisation est composé d’un rapport écrit ainsi que d’un plan. Son rôle est de décrire la propriété en regard du cadastre, soit sa situation dans l’espace, des titres de propriétés, des lois, des règlements et des servitudes pouvant l’affecter.

Son rôle est de garantir la chaine des titres de propriétés à l’acheteur, afin d’éviter toute confusion et conflits.

Le coût d’un certificat de localisation est assez élevé, s’approchant facilement des 1 300$. Ce que de nombreux acheteurs déplorent, c’est non seulement ce prix élevé, mais les délais d’attente interminable pour obtenir le service d’un arpenteur.

Dans certaines régions du Québec, les délais d’attente peuvent atteindre facilement 4-5 mois. Pour de nombreux experts et analystes, c’est inacceptable, surtout qu’il existe des alternatives moins coûteuses, et tout aussi valables pour les banques.

Voyons ensemble les garanties alternatives coûtant facilement 3x moins cher, et pouvant être obtenues sans délai au Québec.

arpenteur certificat localisation

 

 

Assurance titres d’une compagnie d’assurance privée

Apparue au Québec il y a de cela plus de 10 ans, l’assurance titres est en fait une assurance de dommages qui garantit l’état d’une propriété à une date donnée. Elle assure les propriétaires et acheteurs pour tout ce qui concerne les titres de propriétés, ainsi que les non-conformités que l’on pourrait retrouver au certificat de localisation, c’est-à-dire les vues illégales, empiètements, servitudes, etc.

Il s’agit d’un produit que l’on peut contracter auprès d’un assureur privé et qui vient remplacer le nécessité de refaire un nouveau certificat de localisation.

Chez les assureurs privés, la prime est établie en fonction le prix de vente de la propriété et son type (résidentiel ou commercial).

Il s’agit d’une prime unique payable une fois, et l’assurance titres demeure en vigueur durant toute la durée où l’acheteur demeure propriétaire de la maison.

Le délai pour obtenir l’assurance titres est assez rapide. Il suffit généralement de soumissionner par téléphone et de répondre aux questions d’un conseiller pour au final obtenir une police valide.

Quelle est la différence entre l’assurance titres et l’examen des titres par notaire alors ? Voilà une question pertinente !

Parce que non, l’assurance titres à elle seule ne remplace pas nécessairement le travail du notaire.

D’ailleurs, la meilleure option sur le marché est bien souvent de consulter un notaire. Voyons pourquoi !

assurance titres assureur

 

 

Examen des titres + assurance titres par un notaire

La meilleure alternative au certificat de localisation, et la garantie acceptée par la majorité des banques au Québec, est l’examen des titres et l’assurance titres offerts par un notaire.

Il s’agit de la façon de faire #1 selon nous, car elle offre une protection optimale pour vous et le prêteur, à une fraction du prix du certificat de localisation.

L’assurance titres vient offrir une protection concernant les titres de propriétés, ainsi que les non-conformités que l’on pourrait retrouver au certificat de localisation, tout comme l’assurance privée.

Il s’agit encore une fois d’une prime unique payable une fois et qui est ensuite valide durant toute la période de détention de la propriété.

Mais là où le notaire va plus loin que l’assurance tires normale, c’est que ce dernier va faire un examen des titres de propriétés.

Cela veut dire que ce dernier va chercher les erreurs dans la chaine des titres, cibler les maillons faibles, les consolider au besoin et aller chercher les autorisations manquantes si nécessaire.

En passant par un notaire, vous avez un expert qui fait une vérification de vos titres et vient régler les problèmes ciblés, en plus de vous offrir une assurance titres venant vous protéger au cas où.

C’est une double protection qui ne revient pas beaucoup plus cher qu’une assurance titres d’un assureur privé.

De plus, puisque vous devez passer chez le notaire de toute façon pour votre transaction immobilière, vous simplifiez votre dossier, et obtenez sans grands délais vos garanties de titres.

Il s’agit véritablement de la meilleure façon de faire méconnue au Québec pour remplacer le certificat de localisation passé date.

notaire assurance titres

 

 

L’exigence d’un certificat de localisation, une « arnaque » trop courante selon plusieurs experts !

Pourquoi est-ce que les arpenteurs continuent d’affirmer qu’il est absolument nécessaire de refaire son certificat de localisation à tous les cinq ans, et pourquoi personne ne parle des alternatives ?

Selon plusieurs experts, soit des courtiers immobiliers et hypothécaires, il s’agit d’une petite « arnaque » où on tente de faire à croire à la population que celle-ci n’a pas d’autres choix.

Pourtant, de plus en plus de courtiers immobiliers et hypothécaires passent le mot à leurs clients et leur expliquent que les banques acceptent bien souvent l’assurance titres en remplacement d’un certificat de localisation valide.

Pourquoi débourser 1 300$ et plus et attendre des délais interminables pour un certificat de localisation quand il est possible de payer 300-500$ pour une assurance titres et un examen complet par notaire pratiquement sans délai ?

Poser la question, c’est y répondre ! De plus en plus d’acheteurs et propriétaires consultent un notaire afin d’accélérer le processus pour régler leur projet d’achat ou de refinancement.

Ne tombez pas dans le piège dans arpenteurs, et économisez temps et argent en optant pour une assurance titre avec examen par notaire !

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Maintenant que vous comprenez la petite magouille qui a lieu avec les certificats de localisation, vous voulez probablement utiliser la meilleure alternative et passer par un notaire, pas vrai ?

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Nicole Bolduc

21 February 2016,
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Julian Jimenez
Pour quelqu'un qui est nouveau dans une région et qui ne sait où s'adresser, votre service a été le bienvenu. Le service au téléphone a été super et une prise de rendez-vous a été effectuée merci !