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15 février 2022,
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Il existe au Québec de nombreux documents légaux visant à protéger les titres de propriétés lors de transactions immobilières.

Cependant, peu de gens connaissent la différence entre ces divers documents, et quels sont leurs droits vis-à-vis ceux-ci.

Vous devez par exemple passer à la banque pour le financement de l’achat d’une propriété, ou encore pour un refinancement hypothécaire ?

La banque va fort probablement vous demander un certificat de localisation si détenu par le vendeur est désuet.

Mais saviez-vous qu’il n’est pas toujours obligatoire de fournir un nouveau certificat de localisation dans bien des cas ?

En effet, il existe des alternatives dont peu de gens parlent, et notre objectif ici est de vous révéler ce secret gardé trop souvent sous silence.

Comparons ensemble l’assurance titres, l’examen des titres par notaire ainsi que le certificat de localisation pour comprendre les distinctions à faire entre ces trois produits !

 

 

Avez-vous vraiment besoin d’un certificat de localisation lors d’un achat ou refinancement ? 

Au Québec, les banques exigent que les acheteurs et propriétaires fournissent une preuve de validité des titres de propriété lors d’un financement ou refinancement hypothécaire.

La majorité des banquiers de professionnels du secteur vont alors dire qu’il faut obtenir un nouveau certificat de localisation de la part d’un arpenteur. Est-ce vraiment nécessaire ? La réponse est non !

Après avoir parlé avec des courtiers hypothécaires partenaires et des notaires, la vérité est que de nombreuses institutions financières acceptent de financer avec une ASSURANCE TITRES au lieu d’un certificat de localisation.

La différence de prix est d’ailleurs majeure entre les deux options, comme l’indique le tableau suivant.

 

Comparaison d’une Assurance titres vs Certificat de localisation

Assurance titres Certificat de localisation 
Environ 300$ Environ 1 405$*

*Tarif suggéré par l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec en 2022 pour une maison unifamiliale en milieu urbain.

 

L’assurance titres peut être prise auprès d’une compagnie d’assurance privée ou directement chez le notaire lors de l’officialisation de la transaction. Le certificat de localisation pour sa part doit être fait par un arpenteur géomètre. Voyons en détail le fonctionnement, les délais et les coûts de chaque option.

 

 

Les banques acceptent 3 types de garanties au Québec – Comparons-les


À quoi servent les certificats de localisation et les assurances titres ? Il s’agit en fait de garanties pour le prêteur contre les non-conformités et les problèmes au niveau des titres de propriétés.

Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, il n’est pas toujours nécessaire de payer le gros prix pour faire faire un nouveau certificat de localisation. Voici les 3 types de garanties acceptées par les banques :

  1. Assurance titres d’une compagnie d’assurance privée
  2. Examen des titres + assurance titres via un notaire
  3. Certificat de localisation d’un arpenteur géomètre

Quelles sont les différences entre ces 3 garanties ? Explorons-les une par une pour le savoir et pour déterminer quelle est la meilleure marche à suivre en termes de prix et délais.

assurance titres vs certificat localisation

 

 

Certificat de localisation d’un arpenteur-géomètre

Le premier type de garantie existante au Québec est le très connu certificat de localisation, réalisé par un arpenteur géomètre.

Il s’agit d’une analyse exhaustive des titres de propriétés et du cadastre d’une propriété. Bien que nécessaire à la base, il est faux de penser qu’un tel document doit obligatoirement être refait à tous les 5 ans.

Le certificat de localisation est composé d’un rapport écrit ainsi que d’un plan. Son rôle est de décrire la propriété en regard du cadastre, soit sa situation dans l’espace, des titres de propriétés, des lois, des règlements et des servitudes pouvant l’affecter.

Son rôle est de garantir la chaine des titres de propriétés à l’acheteur, afin d’éviter toute confusion et conflits.

Le coût d’un certificat de localisation s’approche des 1 300$. Les délais d’attente pour l’obtention d’un nouveau certificat de localisation varient entre quelques semaines et quelques mois selon la région!

Voyons ensemble les garanties alternatives plus abordables et pouvant être obtenues sans délai au Québec.

arpenteur certificat localisation

 

Tout ce qu’un certificat de localisation doit contenir au Québec!

Tel que défini par l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ), le Certificat de localisation est le document au sien duquel l’arpenteur exprime son avis professionnel sur la situation actuelle d’un bien-fonds.

Selon ce même ordre et l’Association professionnelle des notaires du Québec, un certificat de localisation se doit de contenir les informations suivantes!

 

  • La désignation/identification cadastrale.
  • L’historique cadastral.
  • Les servitudes.
  • Les empiètements.
  • Les charges et l’emplacement des fils électriques.
  • La concordance entre les titres, le cadastre et l’occupation.
  • Les ouvertures, vues et saillies.
  • Bandes de protection/Secteurs de forte pente
  • Conformité à la Règlementation municipale

Le certificat de localisation produit par l’arpenteur-géomètre contiendra un rapport des informations analysées ainsi qu’un plan du bien-fonds illustrant l’emplacement de la maison, des charges et des servitudes.

 

 

Mais d’où provient la nécessité de fournir un certificat de localisation à l’acheteur? Du Code civil du Québec!

Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède.

Code civil du Québec

Article 1719

Au Québec, l’arpenteur-géomètre membre de l’OAGQ est le seul professionnel autorisé à produire un certificat de localisation.

En obtenant un tel document lors de l’achat d’une propriété, vous profitez de la garantie la plus solide qui soit quant à la situation de votre nouvelle propriété.

 

 

Quels sont les AVANTAGES d’opter pour le certificat de localisation?

Il est vrai que le recours au certificat de localisation peut être parfois être évité lors d’une transaction immobilière, surtout lors d’un refinancement hypothécaire.

Ceci dit, l’obtention d’un certificat de localisation représentant l’état actuel de la propriété vient avec plusieurs avantages. Les voici!

 

  • Décris en détail l’état actuel de la propriété.
  • Révèle les contraventions aux règlements municipaux.
  • Révèle les empiètements chez le voisin ET sur votre terrain.
  • Permet de corriger les irrégularités avant l’achat.
  • Identifie l’emplacement des servitudes sur votre fonds.

 

Le certificat de localisation n’a pas de « date d’expiration »!

Contrairement à une certaine croyance populaire, un certificat de localisation n’est pas assorti d’une date de péremption au bout de 5 ou 10 ans. Cependant, plus le certificat est âgé, plus il est probable que la situation du bien-fonds ait changé.

La Chambre des notaires recommande toutefois la production d’un nouveau certificat de localisation lorsque celui du vendeur est âgé de plus de 10 ans. Certains prêteurs – et même certains notaires – pourraient exiger un certificat encore plus récent.

Qu’il vous soit imposé ou non lors d’une transaction immobilière, le certificat de localisation demeure la garantie la plus solide que vous puissiez obtenir.

Seule cette garantie révèlera les vices de propriété avant la conclusion de la vente.

 

 

Assurance titres d’une compagnie d’assurance privée

Apparue au Québec il y a de cela plus de 10 ans, l’assurance titres est en fait une assurance de dommages qui garantit l’état d’une propriété à une date donnée. Elle assure les propriétaires et acheteurs pour tout ce qui concerne les titres de propriétés, ainsi que les non-conformités que l’on pourrait retrouver au certificat de localisation, c’est-à-dire les vues illégales, empiètements, servitudes, etc.

Il s’agit d’un produit que l’on peut contracter auprès d’un assureur privé et qui vient remplacer le nécessité de refaire un nouveau certificat de localisation.

Chez les assureurs privés, la prime est établie en fonction le prix de vente de la propriété et son type (résidentiel ou commercial).

Il s’agit d’une prime unique payable une fois, et l’assurance titres demeure en vigueur durant toute la durée où l’acheteur demeure propriétaire de la maison.

Le délai pour obtenir l’assurance titres est assez rapide. Il suffit généralement de soumissionner par téléphone et de répondre aux questions d’un conseiller pour au final obtenir une police valide.

Quelle est la différence entre l’assurance titres et l’examen des titres par notaire alors ? Voilà une question pertinente !

Parce que non, l’assurance titres à elle seule ne remplace pas nécessairement le travail du notaire.

D’ailleurs, la meilleure option sur le marché est bien souvent de consulter un notaire. Voyons pourquoi !

assurance titres assureur

 

Quels sont les vices couverts par l’assurance titres?

Vous songez opter pour la souscription d’une assurance titres en remplacement du certificat de localisation?

Soumissions Maison a cru bon vous énumérer les éléments COUVERTS par l’assurance titres!

 

  • Les vices au sein des titres de propriété

(Ex : On vous a vendu une propriété sur laquelle une autre personne détenait un droit, compromettant votre statut de propriétaire.)

 

  • La contravention aux règlements municipaux

(Ex : Votre patio excède les dimensions permises par la ville ou se trouve à un endroit prohibé. S’il faut le déplacer, les travaux seront aux frais de l’assureur)

 

  • L’empiètement sur le terrain voisin

(Ex : Votre remise est située en partie chez le voisin. S’il est nécessaire de la démolir ou de la déplacer, l’assurance titres vous couvrira.)

  • Les servitudes inconnues au moment de l’achat

(Ex : Une servitude en faveur d’Hydro-Québec vous obligeant à démolir les ouvrages construits sur cette même servitude.)

 

  • Les autres problèmes qu’un certificat de localisation récent aurait décelés.

 

À quel moment devrez-vous souscrire à votre assurance-titres?

L’assurance-titres est contractée tout juste avant le transfert de la propriété. En règle générale, c’est le notaire qui fait l’intermédiaire entre l’acheteur et l’assureur, et la couverture est réglée au moyen d’un versement forfaitaire unique.

 

 

L’assurance de titres comporte certaines LIMITES!

Les économies promises par l’assurance titres paraissent certainement intéressantes.

Toutefois, comme n’importe quel produit assurantiel, l’assurance de titres comporte des EXCLUSIONS!

Voici les principaux vices exclus de votre assurance titres que vous devez connaître avant de souscrire à une telle couverture.

L’assurance titres ne couvre pas :

  • La non-conformité du bâtiment aux normes de construction.
  • Les vices cachés.
  • Les vices de titres CONNUS de l’acheteur.
  • Les problèmes environnementaux (ex : contamination du sol).
  • Les contraventions au zonage.
  • Les expropriations
  • Les dommages assumés par votre assurance habitation.

 

Tous les vices mentionnés ci-haut ne sont pas couverts par votre assurance-titres, et certains d’entre eux, comme les contraventions au zonage, peuvent être révélés par le certificat de localisation!

Voilà une bonne raison de considérer la confection d’un tel certificat!

 

 

Exemple concret d’application d’une assurance titre!


Curieux de savoir comment une assurance-titres s’applique lorsqu’un vice de propriété est découvert? Voici un exemple concret!

Exemple d’application de l’assurance-titres 

Vous achetez une maison unifamiliale assortie d’un garage détaché.

Sans le savoir, l’ancien propriétaire a construit le garage en contravention des règlements municipaux. Ce garage est trop près de la ligne mitoyenne.

En théorie, la municipalité serait en droit d’exiger la démolition du garage afin de régulariser la situation, à moins d’octroyer une dérogation mineure.

Si la municipalité ordonne la démolition du garage, l’assurance-titres viendra couvrir les frais engendrés pour régulariser le titre de propriété, soit le coût de démolition du garage dans cette situation.

Cette situation aurait-elle été différente avec un certificat de localisation?

Si l’acheteur avait opté pour la confection d’un certificat de localisation à jour avant de clore la transaction, l’arpenteur-géomètre aurait décelé la contravention du garage aux règlements municipaux.

Cela aurait permis à l’acheteur et à son notaire de tenter de régulariser la situation en présentant une demande de dérogation, en plus d’obtenir une assurance-titres pour couvrir le risque causé par cette irrégularité.

Il arrive donc qu’une assurance-titres soit souscrite après l’analyse du certificat de localisation! Dans un tel cas, l’acheteur est pleinement informé des risques et irrégularités dont sa propriété est affectée.

 

 

 

 

ATTENTION – Une assurance titres n’équivaut pas au certificat de localisation!

 

L’assurance-titres est une excellente garantie contre les vices affectant votre propriété. Cependant, il ne faut pas croire que l’assurance-titres équivaut au certificat de localisation.

En effet, le certificat de localisation représente l’opinion d’un arpenteur-géomètre sur la situation d’un immeuble et de son terrain (le bien-fonds). Il révèle et illustre toutes les irrégularités donc ce même bien-fonds est affecté afin de protéger l’acheteur, chose que l’assurance titres ne peut apporter à votre transaction.

En revanche, l’assurance titres est une assurance de dommages. Elle vise à couvrir le propriétaire qui subit un préjudice causé par une irrégularité au niveau de la propriété jusqu’à concurrence du montant de la couverture.

Dans certains cas, remplacer complètement le certificat de localisation par une assurance titres pourrait vous empêcher de déceler et de corriger les vices dont la propriété est affectée avant de conclure la transaction.

Toutefois, tel que corroboré par l’Autorité des marchés financiers à propos de l’assurance-titres, de nombreux prêteurs acceptent l’assurance-titres en remplacement du certificat de localisation lors d’un refinancement hypothécaire.

Si vous êtes conscient des caractéristiques et des limites de l’assurance titres, libre à vous de choisir l’avenue qui semble la plus avantageuse selon vos critères.

 

 

Examen des titres + assurance titres par un notaire

La meilleure alternative au certificat de localisation, et la garantie acceptée par la majorité des banques au Québec, est l’examen des titres et l’assurance titres offerts par un notaire.

Il s’agit de la façon de faire #1 selon nous, car elle offre une protection optimale pour vous et le prêteur, à une fraction du prix du certificat de localisation.

L’assurance titres vient offrir une protection concernant les titres de propriétés, ainsi que les non-conformités que l’on pourrait retrouver au certificat de localisation, tout comme l’assurance privée.

Il s’agit encore une fois d’une prime unique payable une fois et qui est ensuite valide durant toute la période de détention de la propriété.

Mais là où le notaire va plus loin que l’assurance tires normale, c’est que ce dernier va faire un examen des titres de propriétés.

Cela veut dire que ce dernier va chercher les erreurs dans la chaine des titres, cibler les maillons faibles, les consolider au besoin et aller chercher les autorisations manquantes si nécessaire.

En passant par un notaire, vous avez un expert qui fait une vérification de vos titres et vient régler les problèmes ciblés, en plus de vous offrir une assurance titres venant vous protéger au cas où.

C’est une double protection qui ne revient pas beaucoup plus cher qu’une assurance titres d’un assureur privé.

De plus, puisque vous devez passer chez le notaire de toute façon pour votre transaction immobilière, vous simplifiez votre dossier, et obtenez sans grands délais vos garanties de titres.

Il s’agit véritablement de la meilleure façon de faire méconnue au Québec pour remplacer le certificat de localisation passé date.

notaire assurance titres

 

 

L’exigence d’un certificat de localisation: une étape qui peut être évitée selon certains experts !

Pourquoi se fait-on dire qu’il est absolument nécessaire de refaire son certificat de localisation à tous les cinq ans, et pourquoi personne ne parle des alternatives ?

En effet, de plus en plus de courtiers immobiliers et hypothécaires passent le mot à leurs clients et leur expliquent que les banques acceptent bien souvent l’assurance titres en remplacement d’un certificat de localisation valide.

Pourquoi débourser pour un certificat de localisation lorsqu’il est possible de payer 300-500$ pour une assurance titres et un examen complet par notaire pratiquement sans délai ?

Poser la question, c’est y répondre ! De plus en plus d’acheteurs et propriétaires consultent un notaire afin d’accélérer le processus pour régler leur projet d’achat ou de refinancement.

Si l’option se présente à vous, et économisez temps et argent en optant pour une assurance titres avec examen par notaire !

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Ce dernier pourra vous expliquer en détail tout ce que vous devez savoir sur l’assurance titres et l’examen des titres, et vous offrira son expertise à un prix raisonnable pour votre projet d’achat ou de refinancement.

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Comments are closed.

  • J'ai bien aimé. Ça m'a évité de faire moi-même les recherches. J'ai eu plusieurs contacts et j"ai conclu.

    Madeleine Rochefort

  • C'est un bon service, il semble assez diversifié dans les choix des compagnies d'assurances.

    Daniel Dufour

  • Bonne idée de procédure; gens professionnels et sérieux; retour de contact rapide.

    Pierre René