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Calculez la rentabilité d’un plex : quel est le calcul de rentabilité d’un immeuble à revenu?
Comprenez les notions de base du calcul de la rentabilité d’un plex. Sachez évaluer votre investissement immobilier pour sélectionner un immeuble à revenu rentable, qui s’autofinancera et prendra de la valeur au fil du temps. Apprenez comment calculer la rentabilité d’un immeuble à revenu.
Cette page renferme toute l’information à savoir pour prendre une bonne décision d’investissement immobilier.
Découvrez quelles sont les sources de rendement d’un investissement dans un immeuble à revenus, comment déterminer le juste prix à payer pour un PLEX, l’impôt à prévoir et plus encore.
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Est-ce rentable d’investir dans un immeuble à revenus ou un PLEX au Québec ?
L’investissement immobilier est reconnu depuis des décennies, voire plusieurs centaines d’années, comme étant l’un des placements les plus fiables et rentables sur le marché.
Investir dans la brique et le mortier est un moyen efficace d’accroître son patrimoine grâce aux loyers périodiques de locataires.
Au fil du temps, votre hypothèque se rembourse d’elle-même au complet, et votre immeuble prend de la valeur au fil du temps.
Sur 10-20 ans, vous pouvez réaliser des centaines de milliers de dollars de profits sur un seul immeuble.
Il est donc très rentable encore aujourd’hui d’investir dans un PLEX ou u immeuble à revenus au Québec.
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Vous pourrez les voir avant qu’ils ne soient mis en ligne ! C’est alors votre chance d’avoir un coup d’avance sur la majorité des investisseurs.
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Quelles sont les 4 principales sources de rendement en investissement immobilier ?
La première leçon rapide qu’il faut savoir avant de se lancer en investissement immobilier, c’est qu’il existe 4 différentes sources de rendement. Bien souvent, les gens pensent uniquement que les loyers servent de base à la rentabilité de leur immeuble. Ce n’est pas tout.
Les 4 sources de rendement d’un immeuble à revenus sont :
- Le profit à l’achat
- Le cashflow
- La capitalisation
- La plus-value
Le profit à l’achat consiste au simple fait d’acheter un immeuble à un prix en dessous de sa valeur marchande. Plus facile à dire qu’à faire !
Le cashflow est pour sa part le surplus de liquidité qu’il reste à la fin du mois, soit vos revenus de loyer, moins toutes vos dépenses. À la fin, on souhaite voir un cashflow positif. La majorité des immeubles ont un cashflow positif, mais il ne faut pas oublier l’impôt, qui peut rapidement transformer un cashflow positif en négatif.
La capitalisation consiste ensuite en le fait que vos loyers servent d’une part à rembourser votre hypothèque. Chaque mois et chaque année, votre dette sur votre immeuble diminue, et vous augmentez l’équité réelle que vous possédez. La capitalisation n’est pas imposable.
Finalement, la plus-value d’un immeuble consiste en sa prise de valeur au fil du temps. On appelle cela dans le jargon fiscal le « gain en capital ». Selon l’évolution du marché, un immeuble acheté 400 000$ peut valoir 500 000$ 10 ans plus tard. Le profit va dans vos poches à la revente.
Quelle est la différence entre un immeuble à revenu et un PLEX?
Les immeubles multi résidentiels se déclinent en deux types : les multi locatifs et les plex.
Les immeubles multi locatifs
Quoique variable, pour la majorité des institutions financières, un immeuble multi locatifs compte au moins sept (7) logements. Certains prêteurs acceptent même un espace commercial de petite envergure.
Par exemple, pour la Banque Nationale, un immeuble multi locatif comporte 5+ logements. L’hypothèque contractée pour l’acquisition de ce type d’immeuble à revenu sera un prêt commercial et non pas résidentiel.
Les plex
Il s’agit de plus petits immeubles à revenu. Ces derniers comptent généralement entre 2 à 5 logements (duplex, triplex, quadruplex, quintuplex). L’un d’eux est souvent occupé par le propriétaire.
Les notions de base pour calculer la rentabilité d’un immeuble à revenu
Vous considérez qu’investir en immobilier est une idée intéressante? Vous aimeriez entamer votre carrière d’investisseur, mais désirez partir du bon pied?
Voici quelques notions de base qui vous aideront à acheter un immeuble à revenu rentable.
Le MRB ou Mutiplicateur de Revenu Brut
Le MRB vous aide simplement à savoir si vous devez continuer à aller de l’avant dans vos démarches visant à acheter l’immeuble qui vous intéresse.
Ce calcul vous donne l’opportunité de comparer ce dernier à d’autres immeubles locatifs équivalents vendus depuis peu dans votre région ou ailleurs.
Comment calculer le MRB (Mutiplicateur de Revenu Brut)?
| Valeur moyenne des plex vendus dans votre secteur | 400 000 $ |
| Revenu annuel total que rapporte la location des logements | 45 000 $ |
| MRB= Valeur du plex vendu / Revenu annuel brut
400 000 $ / 45 000 $ |
8.89 % |
Le calcul de la valeur de l’immeuble locatif est tout aussi facile à réaliser.
Valeur de l’immeuble locatif = MRB x Revenu Brut Annuel
Donc, en poursuivant notre mise en situation, la valeur de l’immeuble locatif serait d’environ 400 000 $ (8.89 % x 45 000 $).
Si un propriétaire demande 584 000 $ pour son immeuble locatif, vous savez déjà que le prix est beaucoup trop élevé et qu’il ne vaut pas la peine de continuer vos démarches de négociation pour acquérir ce plex.
Le MRN ou Multiplicateur de Revenu Net
Plus précis et offrant une meilleure perspective de la rentabilité d’un immeuble à revenu, ce ratio est beaucoup plus utilisé pour calculer le rendement d’un immeuble locatif.
Ce calcul prend en considération les frais d’exploitation : administration, assurances, chauffage, comptabilité, électricité, déneigement & pelouse, entretien extérieur et intérieur, publicité, réparation, taxes scolaires et municipales, etc.
Comment calculer le MRN (Multiplicateur de Revenu Net)?
| Prix demandé pour l’immeuble à revenu | 300 000 $ |
| Revenu net d’opération (revenus bruts – frais d’exploitation)
Revenus bruts : logements, stationnements… |
20 000 $ |
| MRN = Prix de l’immeuble locatif / Revenu net d’opération
300 000 $ / 20 000 $ |
15 |
Le ratio idéal d’un MRN devrait varier entre 10 et 16
Même si le ratio MRN est intéressant, il faut prendre le temps de vérifier les immeubles à revenu similaires à celui qui vous intéresse. Peut-être y a-t-il possibilité de faire un meilleur profit?
Il est essentiel de bien connaitre le prix de vente, sur le marché, d’un immeuble à revenu comme celui qui vous interpelle afin d’obtenir le prix le plus bas lors de la négociation.
Le TGA ou Taux Global d’Actualisation
Le TGA (%) est l’outil qu’utilisent les évaluateurs agréés pour donner une estimation de la valeur d’un immeuble à revenu. Aussi appelé taux de capitalisation, le TGA représente donc une preuve du prix de l’immeuble locatif au moment de la demande de financement.
Plus élevé est le pourcentage du TGA, surtout utilisé pour connaitre la valeur des immeubles en hauteur et des grandes tours d’habitations, plus les revenus nets d’opération sont intéressants par rapport au prix de vente.
Le TGA peut varier selon l’inflation, les taux d’intérêt en cours et la tendance du marché immobilier.
Achetez un plex rentable; Assurez-vous de sa valeur marchande
Ne tombez jamais en amour… avec un immeuble à revenu!
« Vrai que les immeubles sont chers, remarque Jacques Lépine, président-fondateur du Club des investisseurs immobiliers. D’où l’importance de ne pas céder aux coups de cœur et de faire ses calculs avant d’acheter, selon lui. »
L’acquisition d’un plex est un bon placement, mais les résultats ne sont pas immédiats. Ils se manifesteront à longue échéance. Saurez-vous être patient?
De plus, il faut savoir que les duplex sont un peu moins rentables que les triplex, les quadruplex et les quintuplex.
Malgré les probabilités que la Banque du Canada élève ses taux directeurs, entrainant une hausse des taux d’intérêt hypothécaires, les plex restent financièrement un placement sûr.
En effet, l’accès à la propriété devenant plus difficile pour plusieurs, les demandes pour la location de logements augmenteront.
Cependant, indépendamment de l’aspect financier, il faut aussi tenir compte d’autres facteurs pouvant jouer un rôle quant à la valeur marchande et la rentabilité de votre plex :
- Qui sont les locataires (personnalité, caractère…)?
- Dans quel état est l’immeuble?
- Dans quel type de secteur est-il situé?
- Les revenus peuvent-ils être augmentés?
- etc.
Pour procéder à une estimation de l’éventuelle rentabilité de votre plex et évaluer le risque financier encouru, ayez recours à notre fichier de calcul de la rentabilité d’un immeuble à revenu.
Essayez divers scénarios sur une période d’amortissement de 25 ans, variez les taux d’inoccupation, les taux d’intérêt, l’inflation, les frais d’exploitation…
Vous connaitrez ainsi la rentabilité du plex ou de l’immeuble à revenu qui vous intéresse, considérant l’imposition de vos revenus.
Vous jonglez avec l’idée d’acquérir un immeuble locatif?
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Les experts en gestion immobilière, partenaires de notre plateforme numérique de comparaison de soumissions en ligne : Soumissions Maison, sauront vous guider vers une stratégie financière gagnante et vous aider à prendre une décision éclairée.
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Le calcul de la rentabilité de votre plex c’est bien, mais l’analyse c’est mieux!
Faites parler les chiffres. Est-ce que le jeu en vaut la chandelle?
Faisons une analyse du calcul de rentabilité d’un immeuble fictif.
Mise en situation :
Coût de l’immeuble : 375 000 $
Mise de fonds : 75 000 $ (20 %)
La capacité d’autofinancement d’un immeuble à revenu ou cash flow
La rentabilité d’un immeuble à revenu est directement proportionnelle à son aptitude à s’autofinancer. Si vous devenez propriétaire occupant d’un plex, quelle portion de votre hypothèque ou de vos dépenses d’exploitation sera financée par vos locataires?
Les liquidités mensuelles (ou cash flow) générées par la perception des loyers, le stationnement… est le profit périodique qui vous revient.
Cash flow = revenue brut – (hypothèque + mauvaise créance ou inoccupation + dépenses d’exploitation)
Mise en situation: Calcul de rentabilité de votre plex : la liquidité (Cash Flow) annuelle
| Revenus bruts réalisables | 32 000 $ |
| Frais d’exploitation
(inoccupation incluse) |
9 000 $ |
| Paiements hypothécaires | 17 500 $ |
| Liquidité (Cash Flow) annuelle
32 000 $ – (17 500 $ + 9 000 $) |
5 500 $ |
La capitalisation ou lorsque vos locataires paient votre hypothèque
Pour acquérir un immeuble à revenus, il vous faut contracter une hypothèque. Le montant mensuel servant au remboursement du capital (et des intérêts) de cette dernière provient directement de la perception des loyers
Mise en situation: Montant de capitalisation pour un terme de 5 ans
| Emprunt hypothécaire | 300 000 $ |
| Taux d’intérêt hypothécaire | 3.2% |
| Période d’amortissement | 25 ans |
| Paiement hypothécaire | 1 500 $/mois |
| Solde hypothécaire à la fin du terme | 257 705 $ |
| Capitalisation (capital remboursé)
Montant perçu des loyers, converti en capital |
42 295 $ |
La hausse de la valeur de votre immeuble locatif : la plus-value
L’augmentation de la valeur d’un immeuble à revenu qui n’a subi aucune transformation matérielle évolue au rythme du marché immobilier du secteur où il est situé.
Mise en situation: La plus-value de votre immeuble locatif pour un terme de 5 ans
| Coût de votre immeuble à revenu | 375 000 $ |
| Augmentation (composée) de la valeur annuelle | 3 % |
| Valeur de votre immeuble locatif à la fin du terme de 5 ans | 434 700 $ |
| Plus-value pendant la durée du terme | 59 700 $ |
Le but de cette mise en situation purement théorique est de vous expliquer les notions de base dont il vous faudra tenir compte lors du calcul de rentabilité de votre immeuble à revenu.
Voyons tout de même la rentabilité de votre immeuble locatif.
Analyse du calcul de rentabilité de votre immeuble à revenu
Mise en situation: Rendement sur capital (ou remboursement hypothécaire) annuel
| Liquidité (Cash Flow) annuelle | 5 500 $ |
| Capitalisation (capital remboursé) | 42 295 $ |
| Plus-value à la fin du terme de 5 ans | 59 700 $ |
| PROFITS BRUTS AVANT IMPÔTS | 131 995 $ |
| Rendement sur capital (remboursement hypothécaire)
131 995 $ / 5 ans (durée du terme) |
26 399 $/année |
| Rendement sur mise de fonds
26 399 $ / 75 000 $ (mise de fonds initiale) |
35.2 %/année |
VERDICT : n’hésitez pas; la rentabilité de cet immeuble à revenu (fictif) est excellente!
Avez-vous le profil pour investir dans un PLEX ?
Pensez-vous avoir le bon profil pour investir dans un PLEX ou un immeuble à revenus ? Ce n’est pas un investissement qui est fait pour tout le monde, et ce pour plusieurs raisons.
Quel est le profil « type » d’un investisseur ayant les bonnes aptitudes pour investir dans un immeuble à revenus ?
- Il dispose d’au moins 50 000$ en liquidités
- Il a une excellente tolérance au stress et à l’incertitude
- Il a une vision à long terme
- Il est autonome, débrouillard et persévérant
- Il est un investisseur proactif qui aime les défis
- Il doit avoir de solides connaissances en immobilier
- Il a un réseau de contacts et de professionnels solides
- Il a une bonne capacité de gestion de crise
Un immeuble à revenus, c’est une gestion de locataires, de problèmes et aussi beaucoup de chiffres. Il y a d’importants frais à l’achat, il y a une mise de fonds minimale à avoir, et les frais de vente sont élevés aussi. Avant d’investir, vous devez être sûr d’avoir le bon profil !
Est-ce que les immeubles à revenus avec 10 logements et plus ont une meilleure rentabilité ?
Les immeubles à revenus de type « multilogement » de 10 logements et plus offrent bien souvent une rentabilité supérieure aux PLEX.
Pourquoi ? Parce que le prix par logement (prix par porte) est souvent inférieur. Cela s’explique par le fait que :
- Les immeubles avec beaucoup de logements coûtent plus cher
- Les prix plus élevés font en sorte qu’il y a un moins gros bassin d’acheteurs/investisseurs potentiels
- La demande moins forte avantage les acheteurs et les prix de vente sont souvent plus conservateurs
- Le prix par porte payé est donc plus bas
- Les loyers pour les logements sont les mêmes que pour un PLEX (si même grandeur et qualité), mais avec un frais par porte plus bas
- Il y a donc une meilleure rentabilité au niveau du cashflow
Les immeubles à revenus de 10 logements et plus sont plus rentables, mais demandent plus de gestion et comportent plus de risques. Avant d’investir dans ce type d’immeuble, faites vos devoirs.
Qu’en est-il de l’impôt VS votre immeuble à revenu?
Vous comprenez maintenant comment vos locataires financent l’hypothèque de votre plex. Mais saviez-vous que certains frais encourus peuvent être déduits de vos impôts? Un expert en calcul de rentabilité de plex saura vous expliquer les aspects fiscaux de votre investissement.
Une portion des frais d’intérêt est déductible du revenu global brut imposable, étant donné qu’une partie de votre prêt hypothécaire vous a donné la possibilité d’obtenir un revenu de placement.
Peuvent également être déduits de vos impôts :
- Le prix de votre assurance habitation
- Les dépenses d’entretien des logements
- Les services publics (s’ils sont à votre charge)
- Les frais de gestion de l’immeuble
- etc.
Si vos dépenses sont plus importantes que vos revenus de location, la perte peut être déduite de vos autres sources de revenus.
Les revenus locatifs nets sont additionnés à vos autres revenus imposables de la même année. Certaines prestations gouvernementales pourraient être limitées par cet apport pécuniaire supplémentaire; par exemple, la sécurité de la vieillesse.
Si vous vendez votre immeuble locatif, le gain en capital est imposable (sauf exception).
Voici un exemple très élémentaire qui illustre ce fait :
| Coût d’achat de votre immeuble locatif | 375 000 $ |
| Prix de vente, 10 ans plus tard | 475 000 $ |
| Gain en capital (si aucun amortissement) | 100 000 $ |
| Profit réel : 100 000 $ / 2
(le gain en capital est imposable à 50 %) |
50 000 $ |
Un élément clé pour la rentabilité d’un PLEX : un bon taux hypothécaire ! – Comparez + 20 prêteurs
La rentabilité à court terme d’un immeuble à revenus passe par un Cashflow positif. Qu’est-ce qui influence le cashflow ? Les dépenses.
L’une des dépenses les plus importantes est l’hypothèque. Pour diminuer votre paiement hypothécaire d’immeuble, il existe 2 stratégies, augmentez votre période d’amortissement au maximum (25-30 ans), ou encore obtenir le plus faible taux d’intérêt possible.
Il existe des plateformes gratuites qui vous permettent de comparer les taux hypothécaires de + 20 prêteurs en ligne et à distance !
Prenez le temps de magasiner votre taux pour réduire votre paiement d’immeuble, et donc assurer un cashflow positif à votre PLEX.
Validez vos calculs de la rentabilité d’un plex avec un expert en gestion d’immeuble à revenu
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L’acquisition d’un immeuble locatif peut vous procurer un revenu mensuel stable, mais pour éviter de commettre certaines erreurs, il vous faut être bien préparé. Les partenaires de Soumissions Maison – Gestion immobilière ont l’expertise pour vous aider à faire le meilleur choix.
N’hésitez pas à confier le calcul de rentabilité de votre futur plex aux experts en gestion d’immeuble à revenu de Soumissions Maison. Pour les contacter, il vous suffit de remplir gratuitement le formulaire de demande de soumissions qui figure sur cette page. Vous obtiendrez rapidement jusqu’à trois (3) propositions de service provenant de spécialistes en gestion (et en entretien) d’immeubles à revenu de votre région.
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