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Catégorie Courtier Immobilier
5 February 2019,
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Le temps est arrivé pour vous de finalement vendre votre maison et vous ne savez pas trop vers où vous tourner pour déterminer le bon prix de vente à afficher pour votre propriété ?

Vous n’êtes VRAIMENT PAS les seuls ! Vous avez déjà probablement entendu une connaissance, un ami, un voisin ou un membre de votre famille vous dire de regarder l’évaluation municipale et d’y aller un peu plus haut pour fixer votre prix de vente.

Si c’est le cas, ne les écoutez pas, car c’est une erreur !

Il existe une distinction importante à faire entre le concept de valeur marchande et de valeur d’évaluation municipale. Savez-vous faire la distinction entre les deux ?

Si la réponse est NON, nous vous expliquons ici la distinction à faire et pourquoi il est important de se fier à la VALEUR MARCHANDE !

 

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Comment fixer le prix de vente de sa propriété ?

Choisir le prix de vente à afficher pour sa maison ou son condo peut sembler facile au premier coup d’œil. Cependant, ceux qui n’en sont pas à leur première vente savent que ce n’est pas aussi simple qu’on peut le penser.

D’ailleurs, au Québec, l’une des erreurs les plus courantes ET les plus coûteuses est justement le fait que bien des vendeurs évaluent mal la valeur de leur propriété et n’affichent pas le bon prix de vente.

Cela a comme répercussion de faire fuir les acheteurs et de possiblement retarder la vente de votre propriété.

Si vous voulez vraiment vendre rapidement et au MEILLEUR PRIX votre maison ou condo, vous devez absolument connaître la valeur marchande actuelle de votre propriété.

Les deux experts qui peuvent alors vous aider sont le courtier immobilier ou encore l’évaluateur agréé.  Nous vous expliquons d’ailleurs qu’est-ce que la valeur marchande d’une propriété ici ainsi que la distinction à faire avec l’évaluation municipale, qui ne doit pas être utilisée.

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La valeur marchande d’une maison

Tout d’abord, qu’est-ce le concept de valeur marchande signifie et pourquoi est-ce la valeur dont il faut tenir compte pour fixer son prix de vente ?

En fait, les professionnels de l’immobilier définissent la valeur marchande d’un bien immobilier comme étant :

 

Définition de la valeur marchande

C’est le prix de vente le plus probable (réel ou présumé), à une date précise, d’un immeuble sur un marché libre et ouvert à la concurrence dans une transaction de gré à gré entre un acheteur et un vendeur raisonnablement informé des conditions du marché.

 

Bon, dis comme ça, ça peut sembler un peu complexe. Mais lorsqu’on simplifie cette définition, ça veut simplement dire que c’est le prix de vente le plus probable que vous pourriez obtenir pour votre propriété à la date d’évaluation selon les conditions du marché.

C’est donc une valeur déterminée à une date précise. Une valeur marchande ne peut donc pas être calculée 3 mois ou 1 an en avance, car les marchés évoluent et la valeur marchande votre propriété évolue également.

Lorsqu’on parle de valeur marchande, on parle ainsi de la valeur exacte de votre maison ou condo à une date donnée.

Si vous désirez vendre votre propriété, vous devez donc, juste avant de mettre en vente votre propriété, la faire évaluer par un professionnel pour savoir exactement sa valeur marchande.

Mais qui peut évaluer la valeur marchande d’un bien immobilier et comment l’évalue-t-on exactement ?

C’est ce qu’on vous explique !

 

Qui peut évaluer la valeur marchande de ma propriété ?

En immobilier, il existe généralement deux professionnels qui peuvent vous aider à trouver la valeur marchande de votre propriété. On parle en effet du courtier immobilier et de l’évaluateur agréé.

Il existe une différence entre leurs deux approches et sur le résultat de leur évaluation. Chaque option est bonne, mais il est important néanmoins de comprendre la différence pour faire un choix éclairé.

 

Le courtier immobilier

La première option est de faire équipe avec un courtier immobilier pour la vente de votre propriété. Celui-ci, avec ses compétences en évaluation immobilière, sera en mesure de trouver des ventes comparables sur le marché afin D’ESTIMER la valeur marchande de votre propriété.

Le résultat de son évaluation sera approximatif, mais tout de même précis, ce qui vous permettra de fixer un prix de vente réaliste pour votre propriété. Le service d’évaluation d’un courtier immobilier est sans frais, puisque vous rémunérez celui-ci à la conclusion de la vente via la commission que vous payez.

 

L’évaluateur agréé

La deuxième option consiste essentiellement à obtenir les services d’un évaluateur agréé. Un évaluateur agréé est un professionnel de l’évaluation immobilière qui a suivi la formation la plus exhaustive en évaluation afin d’être en mesure d’évaluer EXACTEMENT la valeur marchande d’une propriété à une date précise. Il visite ainsi votre maison, prend des photos, applique la méthode des comparables puis rédige un rapport d’une trentaine de pages afin de témoigner de la valeur de votre maison. La différence avec un courtier est que la valeur est plus précise et que vous allez être en mesure de vraiment cibler le prix de vente OPTIMAL de votre propriété. De plus, le rapport d’évaluation fourni par les évaluateurs agréés est les seuls reconnus par les banques. Le coût d’une telle évaluation est d’environ 350-500$.

 

Quel est le calcul utilisé pour évaluer la valeur marchande d’une propriété au Québec ?

Au Québec, la valeur marchande d’une propriété se calcule selon 3 méthodes dépendamment du type de bien évaluer.

  • Pour les propriétés résidentielles, on utilise généralement la méthode des comparables.
  • Pour les immeubles à revenus et les biens commerciaux, on utilise généralement la méthode du revenu.
  • Pour les biens industriels et les immeubles uniques, on utilise généralement la méthode du coût.

Ce sont les 3 méthodes reconnues en évaluation immobilière au Québec.

Dans votre cas, soit dans le résidentiel, ce sera toujours la méthode des comparables qui sera utilisée. Celle-ci consiste essentiellement à utiliser des ventes de propriétés comparables à la vôtre et d’ajuster celles-ci afin de déterminer mathématiquement la valeur marchande de votre propriété. C’est un calcul un peu complexe, et si vous êtes intéressé, consultez notre article qui présente le calcul complet de la valeur marchande.

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La valeur d’évaluation municipale

Bon, maintenant que vous comprenez pourquoi la valeur marchande est un bon indicateur de valeur, voyons maintenant pour la valeur d’évaluation municipale ne l’est pas toujours et à quoi elle sert.

Tout d’abord, la définition exacte de la valeur d’évaluation municipale est la suivante :

Définition de la valeur d’évaluation municipale

C’est la valeur estimée d’une propriété, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, qui sert à des fins de taxations foncières par la municipalité où elle est située.

 

En gros, ça veut dire quoi ? Ça veut simplement dire que c’est une valeur estimée de votre propriété à une date précise, mais dans le passé, et qui sert de base de taxation pour 3 années consécutives.

 

À quoi sert l’évaluation municipale au Québec ?

En effet, les évaluations municipales au Québec sont réalisées par des évaluateurs agréés. Cependant, ceux-ci ne visitent pas chacune des propriétés sur le territoire d’une municipalité. Ils utilisent plutôt des logiciels de modélisation complexes pour évaluer en « bloc » des centaines de propriétés.

De plus, ces évaluations sont faites 18 mois avant que le nouveau rôle n’entre en vigueur. Donc, lorsque votre rôle avec votre nouvelle évaluation sort, cela représente la valeur « présumée » de votre propriété il y a 18 mois. Cela ne montre en rien la valeur marchande votre propriété à l’heure actuelle.

À quoi ça sert alors ? Ça sert uniquement de valeur indicative aux municipalités pour calculer le montant de taxes que vous devez payer.

 

Est-ce que le calcul de l’évaluation municipale est le même dans toutes les villes ?

Puisque ce sont toujours des évaluateurs agréés professionnels qui évaluent les propriétés dans le cadre d’évaluation municipale, les méthodes de calcul utilisées sont toujours les mêmes.

Cependant, les fichiers de modélisation utilisés peuvent varier, et donc conséquemment, les résultats peuvent différer légèrement. On ne parle pas de différence marquante, mais simplement de légères différences méthodologiques.

Au fil que les années avancent, les fichiers de modélisation utilisés par les villes sont de plus en plus performants et précis.

Il reste que le principe d’évaluation sans visite et faite en « bloc de plusieurs propriétés », et ce, à une date ultérieure à la période effective d’évaluation, fait que ce n’est pas un indicateur à prendre en compte pour fixer son prix de vente. C’est une valeur destinée à des fins de taxation.

 

Est-ce que le montant de taxes foncières est le même dans toutes les villes au Québec ?

Voilà une question qui revient souvent : est-ce que le montant de taxes foncières, pour la même valeur de propriété, est le même dans toutes les villes au Québec.

La réponse est simple : NON !

En effet, chaque ville a un taux de taxation différent. Les grandes villes ont généralement un plus haut taux de taxes que les villes en campagne.

Pourquoi ? Parce que plus une ville offre de services à ses citoyens (transport en commun, déchets, recyclage, parcs, etc.), plus elle doit taxer ses citoyens pour payer ces dépenses.

On calcule souvent le montant de taxes foncières à payer selon un ratio au 100$ d’évaluation. Par exemple, à Québec, en 2018, on parlait d’un niveau de taxes foncières de 89 cents au 100$ d’évaluation. Par exemple, pour une maison de 200 000$, cela consisterait en 1 780$ en taxes.

 

Valeur marchande VS Valeur d’évaluation municipale : quelle valeur utiliser pour fixer son prix de vente ?

Bon, après tout ça, si on résume, c’est que vous devez TOUJOURS vous fier à la valeur marchande de votre propriété pour fixer votre prix de vente, et que vous ne devez pas considérer votre évaluation municipale.

Afin de trouver la valeur marchande de votre maison ou condo, vous pouvez soit consulter un courtier immobilier ou encore contracter les services d’un évaluateur agréé. Les services d’un évaluateur agréé coûtent entre 350-500$, tandis qu’un courtier immobilier ne vous chargera rien sur le coup et s’occupera de tous les aspects de la vente, mais exigera une commission sur la vente finale.

Il est très important de bien cibler le prix de vente optimal de sa maison en partant, afin d’éviter de « brûler » sa maison sur le marché et pour obtenir le maximum de visibilité rapidement. Un bon courtier immobilier pourrait même vous parler de stratégie de mise en marché qui pourrait vous aider à vendre rapidement et au meilleur prix votre propriété.

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