Achat propriete capacite financiere
12 January 2017,
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Last update date: 13 mars 2020

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Avez-vous les reins assez solides pour acheter une propriété ?

Achat propriete capacite financiere

Avant d’acheter une maison, un immeuble ou un condo, il faut d’abord savoir si on a les moyens de se le permettre. La capacité financière d’acheter une maison signifie non seulement en faire l’acquisition avec nos économies et un prêt hypothécaire, mais également la faire rouler et l’entretenir par la suite. Tout cela, si possible, sans avoir à faire trop de sacrifices au quotidien.

Voici trois questions générales mais fondamentales auxquelles il vous faut réfléchir avant de décider d’acheter une propriété :

  1. Présentement, avez-vous les fonds nécessaires pour acheter une maison qui répond à vos goûts et vos besoins?
  1. Quel est le montant de l’épargne dont vous disposez pour couvrir l’investissement initial et les coûts engendrés par l’acquisition de votre demeure?
  1. Prévoyez-vous avoir, dans le futur, un revenu suffisant pour maintenir votre résidence en bon état et en demeurer propriétaire, tout en conservant un niveau de vie adéquat et en ayant la possibilité de réaliser d’autres projets qui vous tiennent à cœur?

Avez-vous des économies pour une mise de fonds?

Pour acquérir une résidence, il est obligatoire de fournir un montant d’argent qu’on appelle une mise de fonds. Une mise de fonds varie normalement entre 5 et 20 % du prix de vente de la propriété que vous souhaitez acheter. Donc, pour une maison de 250 000$, la mise de fonds minimale est de 12 500$. En évaluant vos économies, vous pourrez avoir une idée de la mise de fonds que vous êtes en mesure de verser et du prix de la maison que vous avez les moyens de convoiter.

Économiser pour mise de fonds

Utilisez notre calculateur pour établir un bilan de vos actifs, en notant les soldes de vos comptes et la valeur de vos divers placements.

Quelle est la valeur de votre ou vos :

  • compte d’épargne
  • compte courant
  • épargnes continues
  • obligation d’épargne du Canada, certificats de placement garanti, dépôts à terme
  • actions, obligations et autres placements non enregistrés
  • dividendes d’assurance vie
  • REER
  • autres actifs

Déterminez ensuite quel montant de chacune de ces valeurs vous pouvez allouer à votre mise de fonds et additionnez-les. Si vos parents ou des proches vous font un don, additionnez également ce montant. Vous obtiendrez ainsi bonne estimation de la mise de fonds maximale que vous pourrez contribuer lors de l’achat de votre demeure.

Soyez prévoyant et ne mettez pas toutes vos économies pour la mise de fonds

N’oubliez pas de réserver un montant de 7 000 – 8000 $ pour couvrir les frais reliés à l’achat d’une maison, incluant la taxe de bienvenue, les frais d’inspection, de notaire, de déménagement et de branchement, ainsi que les assurances et les ajustements des taxes municipales et scolaires.

La prudence exige également de garder en réserve un fonds de roulement représentant au minimum un (1) ou deux (2) mois de vos rentrées d’argent (net). Si vos revenus ne sont pas fixes, il vaut même mieux garder l’équivalent d’un troisième mois. Vous pourrez ainsi avoir un fonds d’urgence en cas d’imprévus comme :

  • une perte d’emploi ou un arrêt forcé
  • la réduction de votre salaire
  • une réparation importante de votre voiture ou demeure
  • etc.

Ce fonds d’urgence vous donnera un sursis pour pallier aux imprévus et, en cas extrême, revendre votre propriété.

Projetez votre budget mensuel

Il ne faut pas oublier que l’achat d’une maison entraîne, outre l’acquittement du prêt hypothécaire, des dépenses fixes supplémentaires comme le paiement des taxes, des assurances, etc. Il est important, avant d’acheter une maison, d’estimer ces frais et de vérifier que nos revenus sont suffisants pour les couvrir. Cet exercice vous permettra de confirmer si vous êtes prêt à vous engager dans le remboursement d’une hypothèque et à déterminer quel montant mensuel vous pouvez y accorder. C’est là une étape très importante pour évaluer votre capacité financière.

Pour votre projection budgétaire, vous pouvez utiliser le calculateur de budget mensuel. Vous n’êtes pas déjà propriétaire ? Vous devrez alors estimer vos dépenses mensuelles en logement et en entretien, en commençant par vos paiements hypothécaires. Si vous avez déjà commencé à regarder des maisons à vendre et savez à peu près combien vous comptez débourser pour la vôtre, utilisez ce montant pour établir le montant de vos paiements mensuels en utilisant le calculateur d’amortissement prévu à cet effet.

Si vous ne connaissez pas du tout le marché immobilier dans la ville où vous comptez vous établir, il vous faudra vous faire une idée pour produire votre budget. Vous pourrez modifier à souhait le montant de vos paiements hypothécaires dans le calculateur, ce qui vous aidera à déterminer quel montant vous pouvez raisonnablement débourser par rapport à vos revenus et à toutes vos autres dépenses.

À titre indicatif, sachez que selon l’Association canadienne de l’immeuble, en juillet 2016 le prix moyen d’une maison à Montréal était de 349 218 $, à Québec de 266 578 $, à Sherbrooke de 242 130 $, à Gatineau de 243 850 $ et à Saguenay de 185 964 $.

Pour vos dépenses déjà existantes, comme le transport, l’alimentation, les soins de santé et les loisirs, prenez bien note de toutes les dépenses encourues pendant un ou deux mois, pour avoir un portrait le plus réel possible. Cela demande beaucoup de rigueur, car il vous faudra conserver les coupons de caisse de chacune de vos petites dépenses afin de les consigner régulièrement dans un livre comptable. Inscrivez plus de dépenses que moins afin de pallier à un oubli ou à des imprévus.

Quant à votre rémunération, si elle est variable, notez prudemment un minimum acceptable.

Votre bilan budgétaire est-il positif ou négatif ?

Après avoir complété toutes les données du calculateur, observez si vous obtenez un surplus ou un déficit budgétaire en finale. Si c’est un surplus, bingo! Vous avez une capacité financière suffisante pour acheter une propriété et faire les paiements hypothécaires projetés, en plus de couvrir toutes les autres dépenses associées à votre demeure et à son entretien. Vous pourrez également continuer de mener votre train de vie habituel, sans avoir à vous serrer la ceinture pour joindre les deux bouts.

Budget: frais mensuel suite à l'achat d'une maison

Par contre, si votre résultat est un déficit, ATTENTION ! Si vous achetez une maison et devez payer le montant de l’hypothèque que vous avez inscrit dans le calculateur, vous risquez fort d’avoir quelques problèmes à faire face à vos obligations financières. N’oubliez pas que vous souhaitez acheter une maison pour être « chez vous », prospère et heureux, et non pas pour vivre dans l’inquiétude et renoncer à votre mode de vie.

Ne vous découragez pas pour autant ! Un déficit ne signifie pas nécessairement que vous n’avez pas la capacité financière d’acheter une propriété, mais plutôt que vous devez être prudent. Notez que vos frais de logements, incluant l’hypothèque, les taxes, l’assurance et les services, ne devraient pas occuper plus de 35 % de votre budget.

Par ailleurs, y a-t-il des catégories de dépenses où vous dépassez un peu les bornes? À titre indicatif, sachez qu’il est normal d’allouer environ 10 à 15 % de vos revenus au transport ainsi qu’à l’alimentation, autour de 5 % aux frais de santé, aux vêtements, alors que les loisirs et le remboursement des dettes et les épargnes doivent normalement occuper entre 5 et 10 % de vos revenus. Identifiez les catégories dans lesquelles vous pourriez peut-être réduire vos dépenses pour vous permettre l’achat d’une maison.

Mais plus important encore, ne renoncez pas à votre projet avant d’allez voir un spécialiste en courtage hypothécaire pour qu’il évalue rigoureusement votre situation financière et vous éclaire sur votre capacité réelle à acheter et supporter une propriété.

trouver mon courtier hypothecaire

Autres grandes dépenses en vue ?

coût réel (dépenses) achat maison

Vos projets futurs sont un autre point à considérer si vous pensez faire l’acquisition d’une propriété. Prévoyez-vous, par exemple, changer de voiture, voyager ou avoir un enfant bientôt? Si tel est le cas, n’oubliez pas de prévoir un budget pour ces dépenses avant même de déterminer votre capacité financière et le montant de votre mise de fonds pour l’achat d’une maison. Il est important de bien réfléchir et de prévoir d’avance toutes vos dépenses. Vous ne voulez surtout pas qu’un achat immobilier vous limite dans vos projets de vie ou encore, vous empêche de mener le style de vie auquel vous êtes habitué.

Si vous prévoyez l’arrivée d’un enfant, gardez en tête que cela aura une incidence sur vos dépenses bien sûr, mais aussi sur vos revenus, puisque les congés parentaux entraînent une diminution significative du revenu salarial.

D’autres changements significatifs auxquels il faut réfléchir avant votre achat incluent un changement ou une instabilité au niveau de l’emploi, une année sabbatique, la retraite ou tout autre facteur pouvant modifier significativement votre situation financière.

Bien sûr, si vous prévoyez gagner à la loterie, aucun problème 😉

Prochaine étape : consulter un courtier hypothécaire

Vous avez maintenant une vue d’ensemble de votre situation financière et une idée de combien vous pouvez allouer à l’achat d’une maison. Que vous faut-il faire maintenant ? C’est simple : vous devez valider vos données avec un expert et déterminer de façon certaine quel montant vous pouvez réellement emprunter d’une institution financière. C’est là une étape cruciale pour pouvoir poursuivre vos démarches et mener à bien votre projet.

Le courtier hypothécaire est l’expert à consulter pour obtenir réponses à vos questions.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur le rôle du courtier hypothécaire et les avantages de faire affaire avec l’un d’eux ? Consultez notre article détaillé à ce sujet : La préautorisation hypothécaire : une étape essentielle à l’achat d’une propriété.

Si vous souhaitez plutôt trouver un courtier hypothécaire compétent pour mener à bien votre projet d’achat, remplissez simplement le formulaire ci-dessous pour obtenir la soumission d’un courtier hypothécaire compétent de votre région. Le service est complètement gratuit et ne vous engage à rien. Il comparera pour vous les offres de 20+ institutions financières.

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