2. La préautorisation hypothécaire : une étape essentielle à l’achat d’une propriété

préautorisation hypothécaire
11 January 2017,
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L’abc de la préautorisation hypothécaire

Bien qu’il soit pertinent et intéressant de vous prêter à certains exercices pour évaluer vous-même votre capacité financière, c’est vraiment la demande d’une préautorisation hypothécaire qui vous confirmera si vous avez la capacité de faire ou non l’achat d’une propriété. En effet, lorsque vous approcherez un courtier hypothécaire ou une banque pour obtenir un prêt préautorisé, ceux-ci passeront votre situation financière au peigne fin.

Plusieurs institutions financières possèdent des calculatrices ou des de simulateurs de prêt hypothécaire en ligne. Vous pouvez les utiliser pour obtenir une estimation de votre capacité d’emprunt. Mais gardez en tête que ce n’est que lorsque vous ferez une demande concrète de prêt que vous aurez vraiment l’heure juste, car chaque cas présente des caractéristiques spécifiques qui peuvent faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre. C’est pourquoi la demande de préautorisation hypothécaire est si importante et doit être faite AVANT que la recherche de propriétés ne commence vraiment.

Cet article vous présente l’abc de la préautorisation hypothécaire, pour vous permettre de faire un choix éclairé quant à la façon dont vous obtiendrez votre financement pour l’achat d’une propriété.

La préapprobation hypothécaire, qu’est-ce que c’est?

Le prêt hypothécaire préautorisé est un outil essentiel pour quiconque prévoit acheter une propriété. Il vous permet de faire évaluer votre situation financière par un expert, de savoir si vous êtes éligible pour un prêt hypothécaire ou non et, le cas échéant, d’obtenir une approximation assez juste du montant du prêt hypothécaire qu’on vous accorde. Vous serez ainsi mieux outillé pour cibler le marché correspondant à votre situation financière.

préautorisation hypothécaire

Faire une demande de préautorisation hypothécaire vous permet d’avoir accès à des informations importantes dont vous pourrez tenir compte lors de vos recherches d’une propriété, comme :

  • la limite à ne pas franchir quant au montant emprunté;
  • la somme qui devra être payée chaque mois, relativement au montant emprunté (paiements hypothécaires);
  • la durée pendant laquelle le prêt hypothécaire sera en application au taux d’intérêt convenu.

Il y a également d’autres avantages importants à demander une préautorisation hypothécaire :

  1. En effectuant une demande de prêt préautorisé, vous connaîtrez le montant du prêt qu’on vous accorde et des paiements mensuels que devrez assumer.
  2. Une préautorisation hypothécaire vous fait gagner du temps, car elle vous donne une bonne idée de la gamme de prix de maisons que vous pouvez cibler.
  3. La préapprobation d’un prêt hypothécaire donne du sérieux à votre démarche d’achat. Votre courtier immobilier sera plus enclin à vous donner un service attentionné et professionnel, et les vendeurs vous ouvriront leur porte plus facilement.
  4. Le prêt préautorisé prouve au vendeur que vous avez la capacité de payer. Cela pourrait faire pencher la balance en votre faveur lors des négociations, si vous n’êtes pas le seul à déposer une offre d’achat pour la demeure convoitée.
  5. Le taux d’intérêt hypothécaire sera verrouillé au montant où il s’élevait lors de la préautorisation hypothécaire, dans l’éventualité où une augmentation prendrait place avant la conclusion de votre achat.

Une demande de préautorisation hypothécaire est sans frais et ne vous engage absolument à rien.

À qui demander une préautorisation hypothécaire?

Il y a deux voies possibles pour la demande d’un prêt préautorisé.

La première consiste à consulter des institutions financières pour obtenir de l’information sur le montant du prêt qu’elles vous accordent, et à quelles conditions. Si vous choisissez cette voie, il est important de consulter différentes bannières car les institutions financières vous offrent exclusivement leurs produits. Leur principal objectif est de vous vendre un de ces produits et vos intérêts passent en second. Par conséquent, même si vous avez pleinement confiance en votre institution, il vaut la peine de magasiner votre hypothèque pour trouver la meilleure offre possible. Pensez-y bien, car vous paierez votre hypothèque pendant une bonne partie de votre vie.

Il existe une deuxième possibilité, qui vous permet de sauver temps et argent. Il s’agit de faire affaire avec un spécialiste des prêts hypothécaires, le courtier hypothécaire. Celui-ci examine vos finances comme le fait une banque, à une différence près: il compare les produits de plusieurs institutions financières pour vous dénicher la meilleure offre hypothécaire selon vos finances et votre projet.

Le courtier hypothécaire est également un précieux conseiller financier : il peut vous aider à déterminer le montant maximal que vous devriez allouer à l’achat d’une propriété, en tenant compte des paiements mensuels que vous devrez verser pour le remboursement de votre hypothèque. Gardez en tête qu’une banque peut bien accepter de vous prêter 300 000 $ pour l’achat de votre maison, mais cela ne signifie nécessairement qu’il vous sera facile de le rembourser dans les délais spécifiés. Si votre capacité d’emprunt est surestimée, c’est vous qui en paierez le prix.

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Soumissions Maisons vous permet de d’obtenir les meilleures propositions hypothécaires par le biais d’un courtier hypothécaire compétent et recommandé dans votre région, et ce, en remplissant un simple formulaire. Votre demande ne vous engage à rien mais vous permettra de trouver un bon courtier hypothécaire de façon rapide et efficace.

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Comment obtenir une préautorisation hypothécaire?

La première étape est de remplir le formulaire de demande de préautorisation hypothécaire auprès de votre institution financière ou de votre courtier hypothécaire.

Après s’être assuré que votre profil financier répond aux critères d’adhésion, le créancier déterminera le montant maximum du prêt qu’il peut vous autoriser.

Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, le créditeur considérera plusieurs choses, dont votre crédit, votre ratio d’endettement, les frais de clôture liés à l’achat d’une propriété et le montant de votre mise de fonds. On vous demandera également de fournir de nombreux documents qui permettront de dresser un portrait fidèle de votre situation et serviront de preuves.

Voici une description de toute l’information qui sera considérée dans l’évaluation de votre dossier. Ne vous inquiétez pas d’avance à l’idée de devoir fournir toutes ces données. En temps et lieu, votre conseiller financier vous demandera de lui présenter les informations et les documents dont il a besoin. La procédure n’est pas si complexe et de toutes façons, vous n’y échapperez pas, car même si vous décidez de ne pas demander de préautorisation, toutes ces informations vous seront exigées lors de votre demande de prêt hypothécaire.

A. Votre dossier et pointage de crédit

L’institution financière ou le courtier hypothécaire que vous aurez approché pour une demande prêt préautorisé demandera à obtenir de l’information sur votre dossier et votre pointage ou votre cote de crédit.

Un dossier de crédit est un document qui résume votre historique en matière de crédit. Créé lorsque vous faite un premier emprunt ou une demande de crédit, votre dossier est alimenté par les prêteurs qui fournissent de l’information sur vos comptes aux agences d’évaluation du crédit. Certaines informations relevant du domaine public, comme une faillite par exemple, y figurent également. En accédant à votre dossier de crédit, les prêteurs peuvent voir quels montants d’argent vous devez et dans quelle mesure vous effectuez ou omettez de faire vos paiements ou vous dépassez votre limite de crédit.

préqualification hypothécaire

Le pointage de crédit est un nombre de 3 chiffres obtenu au moyen d’une formule mathématique fondée sur l’information qui figure dans votre dossier de crédit. Votre pointage de crédit indique au prêteur le risque qu’il prend en vous octroyant un prêt.

Si le nombre représentant votre pointage de crédit se situe entre 680 et 900, cela vous donne le droit de faire un emprunt hypothécaire auprès d’un créditeur de qualité « A », dont les banques.

Si votre pointage de crédit se situe en deçà de 680, mais au-delà de 600, le bailleur de fonds tiendra compte de quelques détails supplémentaires avant de décider si vous pouvez tout de même faire affaire avec un créancier de qualité « A ».

Si votre pointage de crédit est situé au-dessous de 600, votre demande de financement ne sera pas admissible aux prêteurs de qualité  «A », vous devrez faire affaire avec un prêteur de qualité « B », appelé aussi prêteur privé, pour l’obtention de votre préautorisation hypothécaire. L’inconvénient de faire affaire avec ce type de financement dit « créatif  » est le niveau plus élevé du taux d’intérêt. Par contre, si vous avez une solution pour rembourser très rapidement ce prêt privé, votre projet peut être valable.

Si vous voulez en savoir plus, certains sites Internet ont été créés pour vous aider à comprendre votre dossier de crédit et votre cote de crédit.

Pour obtenir de de l’information sur votre dossier de crédit, il vous suffit d’en faire la demande auprès d’une de ces agences, par la poste ou par téléphone. Le service est gratuit.

La vérification de votre dossier de crédit (recommandée sur une base annuelle) vous permet de vous assurer de l’exactitude des renseignements qui y sont inscrits. Si votre crédit laisse à désirer, vous pourrez apporter les corrections qui s’imposent pour l’améliorer.

Pour obtenir votre cote de crédit, vous devez faire la demande via le site Web de TransUnion.ca. Contrairement au dossier de crédit, cette demande exige un frais minimum.

B. Votre ratio d’endettement

Deux calculs différents sont utilisés pour évaluer votre ratio d’endettement ou, autrement dit, votre aptitude à acquitter un prêt. L’opération mathématique est basée sur :

  • vos revenus mensuels
  • vos déboursés
  • vos autres obligations financières

Les créditeurs se servent des résultats obtenus afin d’être certains qu’il vous sera possible d’effectuer vos paiements hypothécaires mensuels, tout en ayant la capacité de faire face à vos autres obligations financières. Ainsi, si vous obtenez une préautorisation hypothécaire, cela indique qu’il y a peu de possibilités pour que vous ne vous acquittiez pas de toutes vos dettes, y compris le paiement hypothécaire.

pourcentage endettement prêt hypothécaire

Pour ce faire, le créancier vérifiera si le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) ne dépasse pas 32 % de votre revenu (ou de celui du couple) avant le prélèvement des diverses retenues. Ce qui sera pris en considération sera le coût mensuel pour vous loger, soit l’acquittement :

  • du capital
  • des intérêts associés
  • des taxes
  • du coût de chauffage
  • du paiement du terrain, dans l’éventualité où  ce dernier est loué
  • d’une portion (la moitié) des frais de copropriété, le cas échéant

Le bailleur de fonds tiendra aussi compte du rapport d’amortissement total de la dette (ATD).  L’ATD correspond donc aux paiements que nous venons de citer (l’ABD) auxquels les paiements de toutes les autres dettes sont ajoutés :

  • cartes de crédit
  • prêts auto
  • marges de crédit
  • etc.

Le tout est divisé par votre revenu brut pour un (1) an.

Vote ratio d’endettement ne devrait pas être supérieur à 40 % de votre revenu (ou de celui de votre couple) avant déduction des frais.

C. Les frais de clôture

Le créditeur pensera également à considérer les frais de clôture, lesquels permettent de finaliser l’achat de la résidence comme :

  • les frais d’évaluation
  • les frais juridiques (notaire…)
  • les assurances titres
  • l’assurance de vos biens
  • la TVP et la TPS
  • la taxe de bienvenue (droit de mutation immobilière)
  • les impôts fonciers
  • les frais de déménagement
  • etc.

Ces frais peuvent représenter à eux seuls entre 3 % et 4 % du coût d’achat d’une propriété.

D. La mise de fonds

Pour être en mesure de bien évaluer votre capacité financière et d’obtenir le bon produit hypothécaire pour vous, votre courtier ou conseiller demandera à connaître le montant de la mise de fonds que vous prévoyez contribuer pour l’achat de votre maison.

mise de fonds pour hypothèque

La mise de fonds minimale requise représente 5 % du prix demandé pour la propriété.

Si la somme exigée pour cette dernière est supérieure à 500 000 $, la mise de fonds demandée sera au moins de :

  • 5 % pour les premiers 500 000 $
  • 10 % pour le montant excédentaire

Généralement, le montant de la mise de fonds oscille entre 5 % et 20 % du prix d’achat de la résidence. Si vous prévoyez être propriétaire-occupant d’une maison unifamiliale ou d’un immeuble résidentiel comportant entre 1 et 4 logements, aucune assurance prêt hypothécaire ne vous sera demandée si vous déposez une mise de fonds de plus de 20 %.

Si un acheteur potentiel dépose une mise de fonds de moins de 20 %, son emprunt nécessitera une assurance prêt hypothécaire. Le prêteur cherchera à savoir si celui-ci a la capacité financière pour se porter acquéreur de la propriété.

Si vous êtes hésitant quant au montant de votre mise de fonds, parlez-en à votre courtier hypothécaire. Celui-ci saura vous aider à déterminer le montant de la mise de fonds que vous devriez débourser, tout en tenant compte des nombreux frais qui découlent de l’achat d’une maison et pour lesquels il faut prévoir une somme suffisante. Sans compter qu’il faut bien continuer à vivre par la suite!

Pour plus d’information sur la mise de fonds, consultez notre article spécifique sur ce sujet: La mise de fonds.

Pour calculer le montant que vous pouvez allouer à votre mise de fonds, référez-vous à la section “Avez-vous des économies pour une mise de fonds ?” de l’article intitulé : Évaluez votre capacité financière pour l’achat d’une propriété.

E.  Les autres documents

Selon le bailleur de fonds, les pièces justificatives se rapportant à votre demande de préautorisation hypothécaire peuvent être différentes ou vous être demandées à des étapes distinctes du processus.

Voici quelques preuves qu’il est possible qu’on vous demande de fournir en vue de votre préautorisation hypothécaire :

  • pièces d’identité
  • talon de paie ou un écrit de votre employeur (si vous êtes travailleur autonome, un document fiscal comme votre avis de cotisation)
  • le temps depuis lequel vous travaillez pour votre employeur
  • la somme que vous comptez investir dans votre mise de fonds
  • votre aptitude à défrayer les frais de clôture
  • compte bancaire
  • états financiers qui appartiennent à un passé proche
  • portefeuille financier
  • attestation de tous vos autres avoirs :
    • auto
    • bateau
    • maison
    • placements
    • REER
    • CELI
    • etc.
  • vos dettes diverses :
    • le solde de votre prêt étudiant
    • vos cartes de crédit
    • vos marges de crédit
    • une pension alimentaire
    • votre prêt personnel
    • la location d’auto
    • etc.

Avec toutes ces données en main, il sera possible à votre conseiller financier de bien évaluer votre dossier et de déterminer quel produit hypothécaire convient le mieux à votre situation.

Tout à gagner avec le prêt préautorisé

En bref, l’obtention d’une préautorisation hypothécaire est tout à votre avantage. Cela est d’autant plus vrai si vous faites affaire avec un courtier hypothécaire, car celui-ci est neutre et veille scrupuleusement à vos intérêts.

Le processus de préautorisation permettra d’étudier en détails votre situation financière dans le but de connaître le montant d’emprunt auquel vous avez droit. C’est une bonne information à avoir pour orienter vos recherches vers l’éventail de maisons correspondant à votre budget.

De plus, votre courtier hypothécaire vérifiera si, en empruntant ce montant, vous serez par la suite en mesure de faire face à vos paiements et autres obligations financières. C’est là un point des plus importants. Vous voulez une maison, pas une prison !

Une fois votre préautorisation en main, vous serez un acheteur potentiel crédible pour les vendeurs et les courtiers immobiliers qui les représentent. C’est avec grand plaisir qu’ils vous feront visiter leur propriété.

Bonne continuation !

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